Los motivos de inconstitucionalidad de la Ley de contención de rentas

Como ya exponíamos en una nota publicada el pasado 14 de marzo, el Tribunal Constitucional ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad planteado contra la Ley catalana 11/2020 de 18 de septiembre (en adelante, “la Norma”), también conocida como Ley de contención de rentas, la cual permitía limitar los precios de los alquileres en áreas denominadas como “de mercado de vivienda tenso”, con base en un índice de referencia y en la renta consignada en el último contrato de arrendamiento del inmueble en cuestión.

Si bien dicha noticia ya fue conocida semanas atrás, hasta el pasado viernes no se publicó la Sentencia del Tribunal Constitucional al respecto, la cual analizaremos en esta nota, concretamente en aquello relativo a los argumentos del propio Tribunal que, ya anticipamos en este momento, recaen principalmente en cuestiones relativas a la delimitación constitucional de competencias regulatorias respecto de ciertas materias, por cuanto algunas se atribuyen al Estado y otras a los gobiernos autonómicos.

Los recurrentes alegan que los fines perseguidos por la norma (promoción del acceso a una vivienda digna) y los medios utilizados (según dicen, “ablación de la esencial propiedad y de la autonomía de la voluntad destinadas igualmente a promocionar el acceso a la vivienda facultad del propietario de determinar la renta, en concurso con el arrendatario, quebrando el esencial principio de autonomía de la voluntad”) no se hallan en una relación de equilibrio justo o relación razonable, por cuanto existen otras medidas (fiscales, procesales, laborales, sociales) no invasivas del derecho de propiedad y de la autonomía de la voluntad destinadas igualmente a promocionar el acceso a la vivienda. Al respecto, fundamentan la inconstitucionalidad de la Norma en la infracción de los siguientes preceptos de la Constitución Española (CE):

i. El artículo 149 CE, por cuanto se considera que el legislador catalán se excede en sus competencias y entra a regular cuestiones cuya competencia se encuentra atribuida al Estado.

ii. El artículo 33 CE, que consagra el derecho de propiedad, principalmente porque la Norma afecta al contenido económico la renta a percibir por el arrendador.

iii. El artículo 9.3 CE, en cuanto a la seguridad jurídica, por la falta de concreción en la redacción de algunos preceptos de la Norma.

iv. El artículo 10.1 CE, en cuanto que el principio de autonomía de la voluntad, que consagra el Código civil y que podría verse vulnerado por la indisponibilidad en cuanto a la fijación de la renta entre las partes.

v. El artículo 25 CE, relativo al principio de tipicidad, por cuanto se considera que el régimen sancionador previsto en la Norma, según está recogido no permite predecir con la mínima certeza las acciones u omisiones que configuran la infracción.

Como ya anunciábamos, la argumentación del Tribunal Constitucional termina por recaer únicamente en aquello relativo al apartado i. anterior, pues con el análisis de las impugnaciones de carácter competencial, al estimarse el recurso por esos motivos, no resulta necesario abordar los de carácter sustantivo. En este sentido, las conclusiones más relevantes a las que llega dicho Tribunal, las cuales dejan de contenido vacío la Norma, podrían resumirse como sigue:

i. El artículo 6 de la Norma, que contiene las reglas relativas a la determinación de la renta inicial del alquiler, se inserta de forma natural en la materia de Derecho civil y, dentro de la misma, en el ámbito de las obligaciones y contratos. La razón es que el régimen jurídico que prevé el art. 6 afecta a la prestación que configura la obligación principal del arrendatario en los contratos de alquiler de viviendas, es decir, a la determinación del precio, cuya fijación se limita mediante el establecimiento de unos topes tanto para su estipulación inicial como para sus ulteriores incrementos.

El Tribunal Constitucional concluye, por tanto, que el artículo 6 referido es contrario al orden competencial, pues el legislador autonómico carece de competencia para incidir sobre las reglas para la determinación de la renta derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda, por contradecir además, el principio de libre determinación de la renta.

ii. En cuanto a los artículos 15 y 16.2 de la Norma, los cuales tipifican las nuevas infracciones en caso de que la fijación de renta superase el importe máximo que correspondería por aplicación del artículo 6 referido, el Tribunal afirma que al carecer el legislador autonómico de competencia material para fijar esas concretas reglas –las de fijación de renta en el artículo 6 de la Norma-, tampoco la tiene para regular las consecuencias de su infracción, de suerte que dicho régimen sancionador incurre en la misma vulneración competencial.

iii. La vulneración constitucional se considera predicable más allá del artículo 6 y los artículos 15 y 16.2, debiendo incluir todas aquellas previsiones de la Norma que se refieren a tales limitaciones de las rentas de los contratos, a las que, por conexión o consecuencia debe extenderse la declaración de inconstitucionalidad y nulidad.

Por último y en cuanto a los efectos de la declaración de inconstitucionalidad de la Norma, ellos no afectarán a las situaciones jurídicas consolidadas, esto es, los términos de los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con anterioridad al dictado de la resolución por el Tribunal Constitucional se mantendrán, generándose únicamente efectos pro futuro.

Barcelona, a 19 de abril de 2022

Luis Cordón Procter / Clara Farreny Seró

Abogados