Esta web utiliza cookies para que podamos ofrecerte la mejor experiencia de usuario posible. La información de las cookies se almacena en tu navegador y realiza funciones tales como reconocerte cuando vuelves a nuestra web o ayudar a nuestro equipo a comprender qué secciones de la web encuentras más interesantes y útiles.
Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda (I): aspectos clave en materia de arrendamiento de vivienda
El Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda (el “Proyecto de Ley”) aprobado por el Pleno del Congreso el día 27 de abril de 2023 contiene novedades relevantes en materia de arrendamientos de vivienda, que incluyen modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al procedimiento de desahucio, incentivos y desincentivos fiscales y derechos de información de los arrendatarios de viviendas. Contiene también medidas de calado en materia de regulación del derecho a la vivienda y nuevas medidas administrativas en materia de vivienda.
Sin perjuicio de las modificaciones que pueda sufrir el texto del Proyecto de Ley en los siguientes pasos de su tramitación parlamentaria(1) , a continuación, exponemos las principales medidas que introduce en materia de arrendamientos de vivienda dada la relevancia de estas.
1. DEFINICIONES
El Proyecto de Ley define determinados conceptos que determinan en algunos casos la aplicación de las nuevas medidas en él establecidas. Estas consisten en:
– Grandes y pequeños tenedores: Se define como “gran tenedor” a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Las Comunidades Autónomas podrán modificar esta definición en las declaraciones de zona de mercado residencial tensionado disminuyendo el umbral para ser considerado gran tenedor a 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial.
– Zona de mercado residencial tensionado (en adelante, “zona tensionada”): Se permite a las Comunidades Autónomas la declaración de entornos urbanos específicos como “Zona de mercado residencial tensionado” cuando se dé al menos una de estas dos circunstancias en esa zona:
• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
• Que en los últimos 5 años el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos porcentuales sobre el IPC.
La declaración de una zona como tensionada tendrá una vigencia de 3 años y podrá ser prorrogada anualmente mediante el mismo procedimiento en caso de que subsistan las circunstancias que motivaron la declaración.
2. ELIMINACIÓN DEL IPC COMO ÍNDICE DE REFERENCIA
El Proyecto de Ley elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta y dispone que el INE creará antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
3. MEDIDAS QUE AFECTAN AL PLAZO Y PRECIOS DE LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS
Se introducen una serie de modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) que afectan tanto al plazo como a la renta y gastos a cargo del propietario.
3.1. Prórroga obligatoria excepcional
Se añade un nuevo apartado en el artículo 10 de la LAU, para que, habiendo finalizado la prórroga obligatoria o tácita, a solicitud del arrendatario, se prorrogará extraordinariamente el contrato de arrendamiento en los mismos términos por 1 año más. Dicha solicitud deberá ser aceptada por el arrendador siempre que:
– El arrendatario acredite situación de vulnerabilidad social y económica; y
– El arrendador sea gran tenedor.
Además, si la vivienda está en una zona tensionada, esta prórroga anual extraordinaria podrá aplicar a solicitud del arrendatario durante un periodo de 3 años y el arrendador, sea o no gran tenedor, deberá aceptarla salvo que: (i) se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes; (ii) el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; o (iii) se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta indicadas en el siguiente apartado.
3.2. Limitaciones a los precios de los alquileres
Se añaden los apartados 6 y 7 en el artículo 17 de la LAU que dispondrán lo siguiente:
– Si el inmueble se ubica en zona tensionada y el arrendador no es gran tenedor: el precio del alquiler no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Excepciones: (permiten que el incremento sea de un 10% máximo sobre la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente los últimos 5 años)
• Realización o finalización en los 2 años anteriores de determinadas actuaciones de rehabilitación o determinadas mejoras de la eficiencia energética o la accesibilidad.
• Se pacte una duración de 10 años o más o el arrendatario tenga derecho de prórroga por 10 años o más.
Si el inmueble no hubiera estado arrendado en los últimos 5 años, el precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al índice de referencia.
– Si el inmueble se ubica en zona tensionada y el arrendador es gran tenedor: el precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al índice de referencia.
Por otra parte, se modifica el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de medidas urgentes en el marco del plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, el cual, en síntesis, establece que:
– Para 2023, se mantiene la limitación de la actualización de precios de los alquileres al Índice de Garantía de Competitividad (que por definición es de un 2% máximo). Se aplica obligatoriamente sobre contratos de arrendamiento de vivienda con grandes tenedores y, en ausencia de pacto, sobre contratos con pequeños tenedores.
– Para 2024, el incremento de la renta se limita a un 3% máximo de variación anual. Igual que en el anterior apartado, se aplica obligatoriamente en contratos con grandes tenedores y, en ausencia de pacto, con pequeños tenedores.
4. GASTOS Y HONORARIOS COMPLEMENTARIOS
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán a cargo del propietario, independientemente de si se tratara de gran tenedor o no.
5. MODIFICACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
El Proyecto de Ley introduce medidas para la protección de las personas con contratos de arrendamiento de vivienda en situación de vulnerabilidad afectadas por procedimientos de desahucio. Estas consisten en:
– Los procedimientos de desahucio que se encuentren suspendidos en virtud de Real Decreto-Ley 11/2020, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuando la parte actora sea gran tenedora, solamente se reanudarán si ha habido un procedimiento de conciliación o intermediación previo conforme establezcan las Administraciones Públicas.
– Se amplían a 2 meses para las personas físicas y a 4 meses para las personas jurídicas (frente a los actuales de 1 y 3 meses) los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio para la adopción de las medidas de atención inmediata propuestas por las Administraciones Públicas cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada.
– Se añaden nuevos apartados (6 y 7) en el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) y las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca deberán especificar:
• Si el inmueble es vivienda habitual del ocupante.
• Si la parte actora es gran tenedora (para el caso que se indicase que no, deberá aportarse certificación del Registro).
• Si es gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad.
– Asimismo, se establece que para los procedimientos regulados el apartado 1 (1º, 2º, 4º y 7º) del artículo 250 de la LEC (ámbito del juicio verbal), en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda.
– Se modifica el apartado 4 del artículo 150 de la LEC, para prever que, cuando la notificación de una resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.
6. DERECHOS DE INFORMACIÓN
El Proyecto de Ley incorpora una obligación de información mínima que el propietario ofertante deberá facilitar al interesado en alquilar una vivienda (también al interesado en adquirir una vivienda), a solicitud de este último. Esa información consiste, de forma simplificada, en:
a) Identificación del vendedor o arrendador.
b) Condiciones económicas de la operación: precio, conceptos incluidos en éste, condiciones de financiación o pago, etc.
c) Características esenciales de la vivienda, entre ellas:
1. Acreditación de la superficie útil y construida. Certificado o cédula de habitabilidad.
2. Antigüedad del edificio de las principales reformas.
3. Servicios e instalaciones de que dispone.
4. Certificado de eficiencia energética.
5. Condiciones de accesibilidad.
6. Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
d) Información jurídica del inmueble: identificación registral de la finca, referencia de las cargas y gravámenes, cuota de participación.
e) Indicación de tratarse de vivienda protegida, en su caso. Así como información sobre los edificios que cuenten con protección arquitectónica, en su caso.
f) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada.
g) Información sobre detección de amianto u otras sustancias nocivas.
h) Información sobre si se encuentra la vivienda en una zona tensionada, así como documento del contrato con la cuantía de la última renta de contrato de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años y el valor que correspondería aplicando el índice de contención.
7. RECARGOS EN EL IBI
Se otorga la potestad a los ayuntamientos para establecer los siguientes recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para los inmuebles que se encuentren desocupados, de forma continuada y sin causa justificada tasada por la Ley, por un plazo superior a 2 años y que pertenezcan a titulares de 4 o más inmuebles de uso residencial:
– Recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto.
– Recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto, si el periodo de desocupación es de más de 3 años.
– Adicionalmente, estos recargos se pueden incrementar en hasta un 50% más (es decir, hasta el 150%) si el propietario es titular de 2 o más inmuebles desocupados en el mismo término municipal.
8. BONIFICACIONES EN IRPF
Se introducen modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, por las cuales se añaden los siguientes beneficios fiscales en IRPF sobre los rendimientos netos positivos por los arrendamientos de viviendas:
– Reducción del 90% en el caso que el mismo arrendador formalice un contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona tensionada en el que la renta inicial se hubiera rebajado un 5% en relación con el anterior contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda.
– Reducción del 70% si, no cumpliendo lo anterior, el contribuyente alquilase por primera vez una vivienda sita en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años de edad.
– Reducción del 60% si, no cumpliendo los puntos anteriores, la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del IRPF finalizada en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
– Reducción del 50% en cualquier otro caso.
En el siguiente enlace analizamos las medidas administrativas y de regulación del derecho a la vivienda y que contiene el Proyecto de Ley.
Barcelona, 8 de mayo de 2023
Tornos Abogados