Nº 4/2017. Nuevas medidas contra los deshaucios. La Ley 4/2016, del 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial

La Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, publicada en el DOGC nº 7276 de fecha 29 de diciembre de 2016 y cuya entrada en vigor se produjo el día 30 de diciembre de 2016, contiene medidas de protección del derecho a la vivienda y servicios sociales y regula los procedimientos extrajudiciales de resolución de conflictos derivados de las relaciones de consumo, con relación a las personas físicas residentes en Cataluña que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación.

Con la entrada en vigor de esta ley, el gobierno catalán da respuesta a la suspensión por parte del Tribunal Constitucional de los artículos referentes a la vivienda de la Ley 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y prioriza la mediación entre bancos y familias endeudadas.

Las medidas reguladas por esta ley tienen por objeto la protección de las personas y familias en exclusión residencial por sobreendeudamiento o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación, a través de la articulación de distintas fórmulas de actuación y, en concreto: (i) la mediación en el ámbito del consumo, (ii) la expropiación temporal de viviendas vacías, (iii) la obligación de realojo para las personas y familias en riesgo de exclusión que se encuentren en determinados supuestos,(iv) la expropiación del derecho de uso en los casos señalados en la propia ley, y (v) la imposición de dotaciones económicas que permitan mantener el uso de la vivienda habitual. Merecen especial consideración las medidas consistentes en (i) la expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social y (ii) la imposición de la obligación de realojo de determinados colectivos.

En lo concerniente a la expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social, las Administraciones Públicas de Cataluña podrán instar la ejecución forzosa del uso temporal de viviendas vacías u ocupadas irregularmente, de acuerdo con la normativa de expropiaciones, por un período mínimo de 4 años y máximo de 10 años, previo requerimiento al propietario o entidad financiera para negociar la fórmula que permita su arrendamiento.
El coste de la rehabilitación de la vivienda correrá a cargo de la entidad financiera o el propietario, lo que permitirá compensar el costo de la expropiación.

La obligación de realojamiento se establece a través de la disposición de un régimen transitorio y excepcional de tres años, ampliables, durante los cuales los grandes propietarios y/o entidades financieras deberán ofrecer alquileres sociales.

Por último, se crea la Comisión de Vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social, cuyo objeto es coordinar la actuación de las administraciones públicas de Cataluña en el establecimiento de mecanismos de solución de conflictos y la aplicación de medidas de protección, con la participación de entidades sin ánimo de lucro representativas de intereses afectados. La norma señala su estructura, composición, funciones, funcionamiento y adopción de acuerdos.

Hay que destacar lo establecido en las disposiciones finales de la Ley ya que se prevé una serie de variaciones legales en diversos ámbitos relacionados con la vivienda que, ya sea vía Parlamento presentado el correspondiente proyecto de ley, o bien vía la aprobación del correspondiente reglamento, el Gobierno debe emprender.

Así, en la Primera se establece que el Gobierno debe iniciar la modificación de la legislación civil para reforzar la protección de consumidores en los procesos de ejecución derivados de situaciones de sobreendeudamiento incluyendo, si procede, los mecanismos de extinción de la deuda.

La Tercera introduce modificaciones a la Ley del Derecho a la Vivienda (18/2007) en el sentido de incrementar el importe de las multas de las sanciones por infracciones de esta ley, y de introducir como nuevos tipos infractores la no sumisión al procedimiento de mediación, no ofrecer el realojamiento u ofrecerlo incumpliendo las condiciones legales, y no presentar demanda de ejecución hipotecaria o no comunicar la voluntad de hacerlo o no ejercer la acción de desahucio en los casos establecidos por la Ley.

La Cuarta introduce por primera vez la ocupación de vivienda sin título habilitante como un elemento a valorarse en las resoluciones de la Administración Pública de adjudicación de viviendas propiedad o gestionadas por la administración o entidades públicas. A tal efecto se indica que el Gobierno debe aprobar un reglamento para fijar esos criterios, y mientras no se apruebe serán determinadas por las Mesas de Valoración de situaciones de emergencia social y económica. Como principio rector se determina la no preferencia al ocupante sin título.

La Sexta determina que deben aprobarse los criterios en base a los cuales deben regularse los arrendamientos urbanos en Cataluña y, presentar un proyecto de ley para regularlos en toda su amplitud. Establece que proyecto de ley debe tener como objetivo facilitar el acceso a la vivienda en alquiler, garantizar la seguridad y estabilidad de la relación contractual, evitar tanto incrementos desproporcionados de las rentas como los precios de alquiler abusivos.

Isabel Arias, Silvia Mañá y Joaquim Sallarès
Abogados

Barcelona, 7 de febrero de 2017