Nº27 Planteada la modificación del PGM para vincular la promoción y rehabilitación a políticas de vivienda social

El Ayuntamiento de Barcelona está trabajando en dos Modificaciones del P.G.M que supondrán un giro en la promoción inmobiliaria en la ciudad de Barcelona. El objetivo es la ampliación del parque público de vivienda mediante la aprobación de dos Modificaciones del P.G.M. La primera, impondrá el destino del 30% del inmueble a vivienda social. La segunda, supondrá la ampliación del derecho de tanteo y retracto en la venta de edificios de uso residencial, pisos y solares a favor del Ayuntamiento, a toda la ciudad de Barcelona.
Las directrices que vertebrarán las dos figuras de modificación del planeamiento general, a la espera de su concreta determinación en los documentos de aprobación inicial, son las siguientes:

– En cuanto a la Modificación del P.G.M para la imposición de la obligación del destino del 30% del inmueble a vivienda social:

La obligación se impondrá si se cumplen los siguientes requisitos:

• Que la actuación a desarrollar se encuentre entre las siguientes:
(i) Obra nueva
(ii) Gran rehabilitación: teniendo en cuenta que dentro del concepto “gran rehabilitación” se incluye:
o Obras que comporten un incremento de techo o volumen edificado;
o Obras que comporten un aumento del número de viviendas;
o Cambio del uso principal de la finca;
o Obras que comporten una redistribución general del edificio con modificación de elementos comunes;
o Sustitución del edificio aunque se mantenga la fachada
• Que el aprovechamiento urbanístico previsto para el uso de vivienda sea superior a 600 m2
• Régimen transitorio: quedarán exentas de la referida obligación aquellas promociones con operaciones de compraventa de solares o edificios formalizadas desde junio de 2016 y que hubieran solicitado una licencia de obras con anterioridad a la aprobación inicial de la Modificación del P.G.M.

De cumplirse los anteriores requisitos, la obligación de destinar el 30% del inmueble a vivienda social deberá ejecutarse:

o en el régimen general de venta o alquiler establecido por la legislación aplicable en materia de vivienda protegida;
o en el mismo edificio, por tanto, las viviendas de protección oficial se dispondrán junto con las viviendas libres.

– En cuanto a la Modificación del P.G.M para la ampliación del derecho de tanteo y retracto, a favor del Ayuntamiento, en la venta de edificios de uso residencial, pisos y solares:

• Ámbito: Se amplía el mecanismo hasta el momento previsto, únicamente, para el área de conservación y rehabilitación de las calles Sant Ramón y Robador y las 47 fincas de su entorno.

• Introducción del derecho a expropiación, venta forzosa o sustitución forzosa a favor del Ayuntamiento para solares y edificios declarados en ruina que no hayan sido edificados por parte de sus promotores en el plazo máximo de 2 años

Deberá esperarse a la aprobación inicial de los documentos de planeamiento para comprobar la concreción e implantación real de las directrices expuestas. De implementarse el régimen previsto se complicará la promoción inmobiliaria en Barcelona por cuanto, entre otros:

(i) previsiblemente y con la aprobación inicial del documento de Modificación Puntual del P.G.M, se suspenderá el otorgamiento de licencias para la construcción de obra nueva y gran rehabilitación en toda la ciudad de Barcelona, por lo que se recomienda la solicitud de las licencias de obras de aquellas construcciones cuya construcción o rehabilitación se encuentre en fase de implementación (para adelantarse a la suspensión y para acogerse al régimen transitorio, según las directrices previstas para el mismo).

(ii) Se dificultará la gestión de las promociones inmobiliarias, tanto desde el punto de vista urbanístico como desde el punto de vista de su posición como producto de mercado al fomentarse la figura de edificios “híbridos” en los que deberá combinarse en el mismo edificio viviendas libres con las características propias de cada promoción, con viviendas sujetas a los requisitos de la protección oficial.

(iii) Se complicará el acceso a la compraventa y adquisición de solares y edificios teniendo en cuenta los mecanismos que se definen para activar el derecho de tanteo y retracto en las operaciones de compraventa por parte del Ayuntamiento.

Las medidas introducidas por las Modificaciones propuestas resultan controvertidas desde el punto de vista de su adecuación jurídica, principalmente, por cuanto pueden suponer la vulneración de la Ley de Urbanismo Catalana, principalmente en lo relativo a los estándares de cesión y a la regulación urbanística de las obligaciones impuestas a los propietarios en relación con las viviendas de protección oficial. Una vez adoptado el Acuerdo de aprobación inicial de las Modificaciones de referencia y efectuada su publicación se iniciará el plazo para la presentación de alegaciones.

Silvia Mañá

Abogada