Nuevas medidas en materia de vivienda: regulación del Coliving y otras novedades (Decreto Ley 50/2020, de 9 de diciembre)

Desde hace años, el acceso a una vivienda constituye un problema estructural tanto en Catalunya como en el resto del Estado.

En este contexto, el reciente Decreto Ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler, pretende responder a esta problemática desde diversas perspectivas, y una de ellas es la regulación del coliving.

Compartir un espacio vital y unos servicios, a la vez que se puede disponer de un espacio privativo, es tanto un modo de vida como una oportunidad de acceder a una vivienda. Y también las promotoras inmobiliarias hace tiempo que encuentran en esta figura una nueva oportunidad de negocio. Sin embargo, hasta la fecha esta novedosa tipología de vivienda carecía de regulación legal en Cataluña y prácticamente en toda España, lo cual creaba inseguridad jurídica y dificultaba su implantación, a menudo por esta razón canalizada en suelos destinados a alojamientos comunitarios como son hoteles, residencias, etc.

Pero veamos el alcance del Real Decreto Ley, que entró en vigor el pasado 12 de diciembre y que deberá ser validado por el Parlamento de Catalunya en el plazo de 30 días.

Con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda de alquiler en todos sus niveles (social, asequible o libre) e incrementar el parque de vivienda protegida, la norma aborda las siguientes medidas:

(i) Regula la figura del coliving, a la que nos referiremos más adelante. Y se establecen para esta figura una serie de previsiones sobre condiciones de habitabilidad que también son aplicables a los alojamientos dotacionales.

(ii) Para garantizar la viabilidad y facilitar la construcción de viviendas con protección oficial de régimen general y especial, se incrementan los precios de venta y las rentas máximas de esta tipología de viviendas que se califiquen a partir de ahora. Dichos precios y las rentas se actualizarán automáticamente el primero de enero de cada año, empezando el 1 de enero de 2022, de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el índice de precios al consumo (IPC).

En cuanto a las viviendas con protección oficial ya calificadas, se establece que sus precios de venta y las rentas máximas se mantendrán en el precio inicialmente aplicable y únicamente podrán incrementarse de acuerdo con las actualizaciones del IPC.

(iii) Se añade una medida de contención de las rentas de alquiler libre. Concretamente, será nulo el pacto que obligue a la parte arrendataria a asumir los gastos generales y de servicios individuales que no hayan sido previstos en el contrato de arrendamiento, en aquellos contratos de arrendamiento de viviendas que han sido arrendadas dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contractos de arrendamiento de vivienda.

En lo que al coliving se refiere (“alojamientos con espacios comunes complementarios”) se admite expresamente su implantación en suelo destinado por el planeamiento a vivienda, y se establecen las condiciones mínimas que deben tener los espacios privativos y comunes, de tal suerte que se habilita a que tengan una superficie destinada a espacios privativos inferior a la fijada por la normativa de habitabilidad para el resto de las tipologías de vivienda. Así se salva uno de los principales escollos actualmente existentes (cumplimiento de normativa de habitabilidad) para su implantación en suelo destinado a vivienda.

En concreto, la normativa de habitabilidad deberá precisar la superficie mínima que deberán tener tanto los espacios privativos como los comunes. Transitoriamente, se establecen las superficies mínimas que deberán tener los espacios privativos y los comunes.

Se establece que, cuando el coliving ocupe la totalidad de un edificio, éste no se podrá dividir en propiedad horizontal para fomentar el alquiler. En caso de que el coliving ocupe una parte de un edificio en propiedad horizontal, dicha superficie tiene que configurarse como un solo elemento privativo diferenciado de los otros elementos que se integran en el mismo régimen de propiedad horizontal (locales, etc).

El régimen del coliving puede ser libre o con protección oficial.

Finalmente, cabe destacar que, para incentivar este tipo de alojamiento, su implantación no comporta la generación de estándares de reserva de suelo para sistemas de espacios libres y de equipamientos.

Habrá que ver si en la práctica la figura del coliving se puede implantar sin cortapisas y contribuye a resolver el problema estructural de acceso a una vivienda digna.

Barcelona, a 15 de diciembre de 2020

Alejandro Rodríguez de Rivera

Abogado