Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El 6 de marzo ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, el cual establece un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible. Las medidas que contempla el Real Decreto-ley son las siguientes:
a) Medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda

– Sin perjuicio de que la duración de los contratos de arrendamiento será libremente pactada por las partes, se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, en caso de ser el arrendador persona física o 7 años si es persona jurídica. Asimismo, se prevé el incremento del plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años.

– Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.
– Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.
– Se pone límite a las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración (más de 5 o 7 años).
– Establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
– En caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble a favor de la Administración Pública.
– Clarifica la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

b) Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal
Se explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
A su vez, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de obras obligatorias de accesibilidad.

c) Medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda
Se incorporan dos modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda. La primera, especifica que deberá fijarse por el órgano judicial el día y hora de los lanzamientos. La segunda, introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica. De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

d) Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler
Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente y además, entre otras medidas, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), gravando en el IBI a la vivienda vacía y bonificando la vivienda protegida en alquiler.

e) Medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler
Con el fin de promover e impulsar la oferta de viviendas en alquiler sostenible se traslada al Gobierno la adopción de medidas que favorezcan la información y transparencia en el mercado de alquiler. Así, en un plazo de ocho meses, se creará el sistema estatal de índices de referencia del mercado de alquiler, que podrá ser adaptado por las diferentes Comunidades Autonómicas.

Por último, significar que esta norma modifica, no sólo la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino también la Ley de Propiedad Horizontal; la Ley de Enjuiciamiento Civil; el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Barcelona a 7 de marzo de 2019

Isabel Arias

Abogada