URBANISMO-Licencia urbanística obligatoria para las viviendas de uso turístico y limitación de la duración de las habilitaciones existentes

Hoy entra en vigor el Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico (en adelante Decreto Ley). Supone un cambio transcendente en la regulación de la actividad de vivienda de uso turístico y en la duración de las habilitaciones administrativas para su ejercicio.

Esta norma, dictada por el Govern de la Generalitat, tiene carácter de Ley formal. Requiere, no obstante, la convalidación por el Parlament de Catalunya en el plazo de 30 días o quedará sin efecto.

El Decreto Ley presenta cuatro novedades muy importantes:

-1- Establece una doble regulación para el desarrollo de la actividad de vivienda de uso turístico en función del municipio en el que se quiera realizar la actividad.

(i) En los municipios que tengan problemas de acceso a la vivienda y en los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico, la actividad se sujeta al régimen de licencia urbanística previa.

(ii) En los demás municipios de Catalunya se mantiene el régimen de comunicación previa que establece la Ley 18/2020, y no se requiere la licencia urbanística previa.

El listado de los municipios en los que es preciso obtener la licencia se incluye en el anexo de la norma. Se trata de 262 municipios, que corresponden a los más poblados de Catalunya.

-2- Se determina que, con carácter general, la actividad de vivienda de uso turístico no es compatible con el uso urbanístico de vivienda. Entendiendo por uso urbanístico de vivienda la utilización de la vivienda para destinarla a domicilio habitual y permanente de la población residente.

Para la obtención de la licencia urbanística previa para el desarrollo de esta actividad, se requiere que el planeamiento urbanístico del municipio permita la compatibilidad de forma expresa.

A estos efectos, la compatibilidad de la vivienda de uso turístico con el uso urbanístico de vivienda requiere que el planeamiento urbanístico justifique expresamente la suficiencia del suelo calificado de uso vivienda habitual.

-3- La licencia urbanística tiene una duración de cinco años. Este plazo será prorrogable por igual periodo una vez finalizado el plazo inicial de cinco años siempre que el planeamiento urbanístico lo permita expresamente, en caso contrario debe cesar la actividad.

-4- El régimen transitorio permite que las habilitaciones administrativas vigentes sigan siendo válidas por un periodo máximo de cinco años. Finalizado este plazo deberán tener la licencia urbanística previa para seguir con el desarrollo de la actividad, sino deberá cesar.

Este periodo de cinco años del régimen transitorio tiene carácter indemnizatorio del hecho de que se extinga el título habilitante de la actividad y, por tanto, deba cesar la actividad ejercida conforme a Derecho.

Si el titular de la actividad considera que el reconocimiento de la continuidad de la actividad durante cinco años no es indemnización suficiente, podrá solicitar una única ampliación del régimen transitorio de hasta cinco años más ante el Ayuntamiento una vez transcurridos cuatro años desde la entrada del Decreto Ley.

Barcelona 9 de noviembre de 2023

Joaquim Sallarès Viader