Nº35/2018 Aprobado inicialmente la creación del registro de solares sin edificar de Barcelona

Se ha publicado en el Boletín Oficial de la Provincia el anuncio de la aprobación inicial de la creación del registro de solares sin edificar del municipio de Barcelona (en adelante “Registro de Solares”).

La disposición tomada por la alcaldía de Barcelona es una medida derivada de y a la vez consecuente con la Modificación del Plan General Metropolitano para declarar la ciudad de Barcelona área de tanteo y retracto y definir los plazos de edificación (en adelante MPGM) aprobada inicialmente el pasado mes de junio.

La MPGM contempla la determinación de los plazos máximos para iniciar la edificación de los terrenos del municipio de Barcelona que obtengan la consideración de solar.

El Registro de Solares es, pues, el instrumento urbanístico que permitirá aplicar las medidas que contempla la Ley de Urbanismo de Cataluña cuando los propietarios de los terrenos incumplan este plazo máximo establecido para proceder a edificar, es decir, es el paso necesario para que la MPGM tenga efectividad.

La constitución del Registro de Solares conforme a la Ley de Urbanismo permitirá al Ayuntamiento poder inscribir en este registro la declaración de incumplimiento del plazo de la obligación de edificar de los solares y del incumplimiento del plazo establecido en las órdenes de ejecución de obras referidas a la conservación o rehabilitación requeridas para la seguridad de las personas o para la protección del patrimonio arquitectónico o cultural. Así pues en el Registro de Solares contarán las siguientes fincas:

(i) Las que tengan la consideración de solar y no se haya iniciado la edificación en el plazo máximo establecido para ello, y
(ii) Las que tengan una orden de ejecución de obras de conservación o rehabilitación y no se haya cumplido el plazo establecido para su ejecución.

La inscripción de esas fincas en el Registro de Solares comporta unas consecuencias jurídicas de gran calado para la propiedad. Se trata de que el Ayuntamiento proceda a su transmisión de forma forzosa.

La normativa urbanística contempla que la inscripción de una finca en el Registro permite al Ayuntamiento el inicio del expediente de enajenación forzosa. Por lo tanto, cualquiera de las fincas inscritas en el Registro de Solares queda sujeta a que el Ayuntamiento realice cualquiera de las siguientes actuaciones.

(i) Expropiarlas de oficio para edificarlas,
(ii) Expropiarlas a instancia de entidades urbanísticas especiales que serán las beneficiarias de la expropiación.
(iii) Someterlas a venta forzosa mediante subasta, o
(iv) Someterlas a sustitución forzosa.

La norma establece un plazo de dos años para que la Administración lleve a cabo la expropiación, la venta forzosa o la sustitución forzosa. Si no se ha llevado a cabo ninguna de estas actuaciones, entonces se produce la suspensión durante un año de la posibilidad de que la Administración proceda a la transmisión forzosa, pudiendo durante este año el propietario iniciar las obras de edificación, o de conservación o rehabilitación.

Si durante este año la propiedad no ha iniciado las obras de edificación o las de conservación o rehabilitación, o no ha garantizado el cumplimiento de la obligación de realizar las obras, entonces cualquier persona puede solicitar al Ayuntamiento la expropiación de la finca siendo beneficiaria de la misma.

La propiedad puede recuperar la propiedad de la finca en el caso de que el beneficiario de la expropiación o adjudicatario de la enajenación o sustitución forzosa incumple la obligación de edificar.

La propiedad puede evitar la transmisión forzosa de la finca inscrita en el Registro de Solares, siempre y cuando no se han iniciado los trámites de expropiación o de venta forzosa o de sustitución forzosa, si la propiedad enajena la finca a un comprador que asuma ante el Ayuntamiento el compromiso de edificar conforme al planeamiento urbanístico.

La creación del Registro de Solares no es inmediatamente aplicable por cuanto es necesario que antes se haya aprobado definitivamente la MPGM. Ésta es la que contempla los plazos máximos para edificar que se han fijado en 2 o 3 años según la situación concreta. Por lo tanto, la efectividad real del Registro de Solares, y por tanto que se puedan inscribir en él fincas, queda aplazada a dos o tres años vista de la aprobación definitiva de la MPGM.

En conclusión vemos que el Ayuntamiento va realizando los pasos precisos para que los instrumentos legales necesarios para aplicar las medidas de la MPGM estén a punto, y su voluntad de llevarlas a cabo. Por lo tanto, se tendrá que estar muy atento al cumplimiento de los plazos máximos para edificar los solares, y de los plazos para cumplir las órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación a los efectos de evitar las severas consecuencias que comporta la inscripción de una finca en el Registro de Solares.

El anuncio indica que la creación del Registro de Solares aprobado inicialmente se halla en información pública por un plazo de un mes a contar desde el 1 de septiembre 2018 durante el cual se podrán efectuar alegaciones.

Joaquim Sallarès
Abogado