Nº34 Las novedades de la compraventa inmobiliaria en Cataluña desde el 1 de enero de 2018 (II)

En un Comentario Legal anterior (Nº 21/2018) se exponían tres de las novedades principales introducidas por el Libro VI del Código Civil de Cataluña en materia de obligaciones y contratos (en adelante, Norma catalana), en relación con la compraventa inmobiliaria. A continuación, se tratarán otras tres novedades que, con motivo de la entrada en vigor de la Norma catalana, podrían incluirse como pactos en el clausulado que conforma el contenido de un contrato de compraventa de inmueble. Estas tres novedades se encuentran relacionadas con los siguientes aspectos:

(i) El pacto de previsión de financiación de la compraventa por terceros;
(ii) La condición resolutoria del contrato; y
(iii) Las acciones rescisorias por lesión en más de la mitad y por ventaja injusta.

En relación al pacto de previsión de financiación de la compraventa por terceros, si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio de ésta por una entidad de crédito, en virtud del artículo 621-49 de la Norma Catalana y siempre que no exista pacto en contrario, el comprador puede desistir del contrato como consecuencia de la negativa de la entidad financiera a concederle la financiación solicitada o a aceptar la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario que grava el inmueble, sin necesidad de resarcir los perjuicios que el desistimiento pudiera causarle al vendedor. Para ello, el comprador deberá (i) Justificar la negativa de la entidad financiera documentalmente, y (ii) presentar tal justificación dentro del plazo pactado.
Cumplidas ambas condiciones para que el desistimiento sea conforme a derecho, el vendedor se verá obligado a devolver las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la compraventa del inmueble, así como las arras penitenciales, en su caso.

Como no podría ser de otro modo, el desistimiento procederá siempre que, la negativa de la entidad financiera no traiga causa en la negligencia del comprador. La indeterminación del concepto negligencia traerá, de seguro, conflictos entre comprador y vendedor. Entendemos que será el vendedor quien, de no aceptar el desistimiento, deberá acreditar la negligencia del comprador.

Por lo que se refiere a la condición resolutoria, regulada en el artículo 621-54 de la Norma Catalana y prevista para aquellos casos en que se haya pactado el pago del precio del inmueble de forma aplazada, aquella facultará al vendedor para resolver el contrato y recuperar el inmueble en los supuestos de falta de pago de todo o una parte del precio aplazado. Sin embargo, para que la resolución produzca efectos, el vendedor deberá haber efectuado un requerimiento notarial al comprador, instándole para que, en un plazo perentorio de 20 días, cumpla con su obligación de pago, advirtiéndole de su facultad de rescisión contractual si no atendiere al requerimiento. En caso de que haya transcurrido el plazo de 20 días referido sin haber obtenido el pago del precio, se llevará a cabo un procedimiento notarial de resolución, previsto en el apartado 3 del artículo 621-54, anteriormente aludido.

Asimismo, el artículo 621-54 prevé un régimen específico aplicable a los pactos de condición resolutoria que se hayan formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. En estos casos el pacto deberá prever que, para que se produzca la resolución, la parte impagada del precio aplazado, incluidos, si procede, los intereses pactados, deberá superar el 15 % del precio íntegro más los intereses.

Por último, y en lo que se refiere a las acciones rescisorias por lesión en más de la mitad y por ventaja injusta, la primera de ellas, prevista en el artículo 621-46 de la Norma Catalana, encuentra la causa que legitima su ejercicio en el hecho de que una de las partes del contrato pueda probar que ha resultado perjudicada debido a que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza.

Así, a título de ejemplo, si en un determinado contrato privado de compraventa de inmueble se pacta un precio de 300.000€ y en el momento de elevación a público del mismo, el valor del inmueble ha caído por debajo de los 150.000€, siempre que no pueda imputarse la pérdida al riesgo propio del contrato, el comprador estará legitimado a la rescisión del contrato.

En relación a la acción rescisoria por ventaja injusta, regulada en el artículo 621-45 de la Norma Catalana, que parte de la existencia de una situación de prevalimiento de una parte contractual frente a la otra, deben concurrir los siguientes requisitos para su ejercicio:

(i) Objetivo. Una de las partes ha de haber obtenido a costa de la otra, como consecuencia del contrato, un beneficio excesivo o ventaja injusta.
(ii) Subjetivo. Tiene doble contenido. Respecto de la parte perjudicada, debe encontrarse en una situación de dependencia o “mantenía con ella una relaciónespecial de confianza, estaba en una situación de vulnerabilidad económica o de necesidad imperiosa, era incapaz de prever las consecuencias de sus actos, manifiestamente ignorante o manifiestamente carente de experiencia”. Respecto de la parte beneficiada, ésta conocía o debía conocer la situación de la parte perjudicada.

Tanto la acción rescisoria por lesión en más de la mitad como por ventaja injusta se conforman como dos instrumentos tuitivos del interés contractual de las partes, combatiendo aquellos negocios jurídicos que se concluyen en grave perjuicio de una de las partes contractuales.

Barcelona, a 1 de agosto de 2018

Daniel Benitez

Abogado