Principales novedades de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

La nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante, “la nueva Ley”), que se prevé que entre en vigor a finales de mayo de este año, conllevará la modificación de normas tan fundamentales en nuestro ordenamiento como la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil o el Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

La nueva Ley supone un incremento de garantías para las personas que suscriban un préstamo con garantía hipotecaria, ya que de forma general, y sin perjuicio de las novedades que se detallarán a continuación, trata de avalar el hecho de que los prestatarios reciban más información respecto del contenido de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria que formalicen; los cuales, asimismo, tendrán más tiempo para estudiarlo, pues dispondrán del contrato un mínimo de diez días antes de la firma y, además, el notario, cuyo papel cobrará más relevancia en estas operaciones, deberá resolver todas sus dudas, comprobar que no haya cláusulas abusivas en el contrato, ratificando que el titular entiende lo que está contratando. Por último, se reducirán los costes económicos, en comparación con los que conlleva, hasta día de hoy, la formalización de un crédito o préstamo sujeto a garantía hipotecaria.

De forma enumerada, las principales novedades que prevé la nueva Ley son las siguientes:
– Clarifica qué gastos asociados a la formalización de la hipoteca corresponden a cada parte. El hipotecado solo tendrá que pagar la tasación, mientras que el hipotecante-prestamista (entidad financiera) asumirá el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los costes de gestoría, registro y notaría. Las copias adicionales del contrato correrán a cuenta de quien las pida.
– Prevé la rebaja de las comisiones por amortización anticipada al 2% durante la primera década y al 1,5% posteriormente en las hipotecas fijas. En las variables, el tipo será del 0,25% en los tres primeros años y del 0,15% durante el primer lustro.
La nueva norma no establece límite al coste de la comisión de apertura, pero sí que prevé que éste deberá devengarse una sola vez y englobará todos los costes que se quiera repercutir al hipotecado, entre los cuales no podrán estar los referidos en el apartado anterior.
– Prohíbe a las entidades financieras imponer sus productos vinculados (como seguros, planes de pensiones o tarjetas) que condicionen el precio o la concesión del préstamo, aunque sí que podrán ofrecer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.
– Prevé que la penalización por retrasarse en el pago de la hipoteca no podrá superar en más de tres puntos el interés del préstamo.
– Endurece los requisitos para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria, elevándose de 3 a 12 los meses de impago para proceder al desahucio.
– Las cláusulas suelo quedan prohibidas, de manera que no se puede fijar un límite por debajo del cual el cliente no puede beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.
– Podrá cambiarse una hipoteca de variable a fija y se facilitará el trámite de la conversión con un coste menor, del 0,15% los tres primeros años y después será gratuito. Todo ello en caso de que sea una novación, es decir, un cambio de contrato en el seno de la misma entidad financiera.

Por último, cabe anunciar que la nueva Ley no tendrá carácter retroactivo, sin embargo, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor si éstos son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a la fecha de entrada en vigor de la Ley.

Barcelona, a 26 de febrero de 2019

Clara Farreny

Abogada