Reconocimiento judicial a la aplicación de la rebus sic stantibus a la empresa arrendataria de viviendas de uso turístico

El aforismo latín “rebus sic stantibus” (mientras duren las cosas) que tan en boga está en estos momentos y que ha asumido cierto grado de publicidad en el último año, sirve para designar a las situaciones en las que es legalmente posible modificar las obligaciones y contraprestaciones que derivan de los contratos. Esta circunstancia jurídica está en contraposición a otro aforismo romano “pacta sunt servanda” (los acuerdos deben cumplirse). Así pues, la aplicación del primero comporta dejar de lado el segundo.

El sector económico del turismo se ha visto profundamente afectado por la crisis sanitaria mundial del Covid-19, y por ende la actividad de vivienda de uso turístico también. Fruto de las inimaginables restricciones de la movilidad tomadas por los poderes públicos para la salvaguarda de la salud, los estragos en los negocios turísticos han sido de gran calado.

La actividad de vivienda de uso turístico que se nutre de la movilidad de las personas ha padecido caídas de facturación impensables en circunstancias normales. Esta situación es la que ha motivado que por parte de empresas gestoras de viviendas de uso turístico que no son propietarias de los inmuebles se haya intentado modificar las condiciones económicas de los arrendamientos de esas viviendas con los propietarios.

A colación de este conflicto de intereses, el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Barcelona en la reciente sentencia de 8 de enero de 2021 ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la procedencia de modificar las condiciones económicas del contrato de arrendamiento entre propietario- arrendador de la vivienda y la compañía arrendataria de las viviendas que desarrolla la actividad de vivienda de uso turístico.

La Magistrada-Jueza acaba concluyendo que las circunstancias que se han producido en Barcelona en la actividad de vivienda de uso turístico a raíz de la pandemia del Covid-19 permite la aplicación de la Rebus Sic Stantibus en el contrato de arrendamiento entre el propietario y el gestor de las viviendas de uso turístico, y que es ajustado a Derecho la reducción del cincuenta por ciento (50%) de la renta quedando ésta en la mitad de la establecida en el contrato.

La sentencia, pues, estima la petición de la empresa gestora de las viviendas de uso turístico, y reconoce el derecho a los gestores de las viviendas de uso turístico a obtener una rebaja en el precio del arrendamiento a los efectos de que se restablezca el equilibrio de las prestaciones del contrato atendiendo a los principios de la equidad, la buena fe y conmutabilidad de las prestaciones.

Es especialmente interesante destacar que en el supuesto de hecho analizado en este proceso judicial por parte de la propiedad se defendió que no procedía la alteración del contrato de arrendamiento mediante la rebus sic stantibus en tanto en cuanto los poderes públicos habían aprobado una norma específica para dar solución a esta situación extraordinaria; así, en el Real Decreto Ley 15/2020, se establece una moratoria de hasta cuatro meses en la integridad de la renta y, por tanto, que no procedía una segunda alteración del “pacta sunt servanda”.

La sentencia establece que la existencia de la medida contenida en el Real Decreto Ley no es excluyente de la aplicación de otras medidas como la reducción de la renta en la mitad a los efectos de que se produzca el equilibrio contractual y se restablezca la base del negocio.

Barcelona, a 19 de enero de 2021

Joaquim Sallarès

Abogado