URBANISMO-El Ayuntamiento prorroga, con matices, hasta 2030 la declaración de Barcelona como área sujeta a derechos de tanteo y retracto

El 12 de diciembre de 2024 se ha publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Barcelona por el que se acuerda aprobar definitivamente la prórroga por seis años más de la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona, prevista en el artículo 4 de las Normas Urbanísticas (NNUU) de la “Modificación del PGM para la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación” (MPGM).

Con la prórroga acordada, el Ayuntamiento podrá seguir ejerciendo estos derechos de tanteo y retracto hasta el 20 de diciembre de 2030, pero únicamente sobre las transmisiones onerosas de edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda – es decir, en los que más del 50% de los inmuebles tengan un uso de vivienda-.

De esta forma, se elimina la posibilidad prevista por el artículo 2.2 de las NNUU de la MPGM de que el Ayuntamiento ejerza estos derechos sobre las transmisiones onerosas de terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas y sobre las transmisiones onerosas de viviendas vacías sometidas al impuesto sobre viviendas vacías – la posibilidad prevista por este precepto de ejercer estos derechos sobre las transmisiones de terrenos sin edificar ya había sido declarado nula por las Sentencias 4768/2021 y 4769/2021, de 2 de diciembre, del TSJ de Cataluña-.

Los derechos de tanteo y retracto sobre edificios plurifamiliares destinados principalmente a vivienda afectan tanto a las operaciones de compraventa de estos inmuebles como a la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de algún inmueble sujeto al ejercicio de estos derechos, excluidas las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo.

Con carácter previo a formalizar cualquier operación de transmisión onerosa de estos inmuebles, el transmitente está obligado a comunicar al Ayuntamiento de Barcelona su decisión de transmitir el inmueble; identificando el inmueble objeto de transmisión, el título que se ostenta, la fórmula jurídica de transmisión prevista y las condiciones de transmisión, incluido el precio.

El Ayuntamiento tendrá 2 meses desde la recepción de la comunicación para ejercer el derecho de tanteo y adquirir el inmueble, de lo contrario se entiende que ha renunciado a su ejercicio y se puede proceder a la transmisión.

Tras la formalización de la transmisión del inmueble, en el plazo de 3 meses, el Ayuntamiento de Barcelona podrá ejercer su derecho de retracto y adquirir para sí el inmueble cuando: i) el transmitente haya omitido la obligación de comunicar la decisión de transmisión al Ayuntamiento; ii) la transmisión se produzca en condiciones diferentes o menos onerosas a las comunicadas; o iii) se transmita el inmueble antes de que acabe el plazo de 2 meses en que el Ayuntamiento puede ejercer el tanteo.

Debe tenerse en cuenta que, conforme con los artículos 84 a 86 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, en el contrato de compraventa u otro título de transmisión del inmueble se deberá especificar que el inmueble está sujeto a tanteo y retracto y adjuntar la documentación acreditativa de que se ha realizado al Ayuntamiento la comunicación de la decisión de transmitir. En caso contrario, el Registrador de la Propiedad denegará o suspenderá la inscripción del título.

Desde que se declaró el área de tanteo y retracto en 2018 hasta ahora, la corporación municipal ha adquirido por esta vía un total de 19 edificios – 264 viviendas-, y ha anunciado que adquirirá más en los próximos años.

Barcelona, a 12 de diciembre de 2024

Iván Hernández Costa
Abogado del Área de Derecho Urbanístico e Inmobiliario