El Tribunal Constitucional anula parte de la Ley de Vivienda catalana

El Pleno del Tribunal Constitucional, por unanimidad, ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad planteado contra la Ley de Vivienda de Cataluña (Ley 11/2020, de 18 de septiembre), anulando varios de sus artículos de esta ley que tenía como finalidad limitar las rentas de los alquileres.

La Ley permitía limitar los precios de los alquileres en áreas con mercado de vivienda tenso a un precio de referencia, a la vez que prohibía aumentar la renta consignado en el último contrato de arrendamiento. En total, esta limitación se aplicaba en 77 municipios que decidieron prolongar su condición hasta, al menos, 2026; entre otros, el Ayuntamiento de Barcelona.

Sin embargo, más de 50 diputados del PP interpusieron recurso de inconstitucionalidad contra varios de los preceptos del texto legal, alegando que la limitación de los precios del alquiler era contraria al derecho al disfrute de una vivienda y al principio de autonomía de la voluntad. Además, el recurso argumentaba que la norma vulneraba el principio de seguridad jurídica por sus criterios, a la vez que la regulación de los precios de alquiler era competencia estatal, y, por tanto, la Ley infringía varias normas de competencia.

En la esperada Sentencia, dada a conocer el viernes, el TC no decide sobre la posible inconstitucionalidad de cualquier regulación al precio de la vivienda, y decide que la norma no infringe el principio de seguridad jurídica. No obstante, anula varios de los artículos de la Ley basándose únicamente en la falta de competencia del legislador autonómico en esas materias.

En concreto, la sentencia explica que dichos preceptos suponen una invasión de la competencia estatal atribuida por el artículo 149.1.8 de la Constitución, referida a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales. Según la sentencia, este artículo atribuye al estado la labor de establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada, dejando en manos de las Comunidades Autónomas el desarrollo de estos criterios. Por tanto, concluye que algunos artículos son inconstitucionales, por haber regulado materias que eran de competencia exclusiva del estado.

Los artículos anulados que más impacto tendrán son los siguientes: en primer lugar, y principalmente, se anulan todos los artículos relativos al régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, de modo que disipa cualquier posibilidad de regulación de precios de alquiler mediante la presente ley; y, en segundo lugar, anula los artículos que imponían sanciones de hasta 90.000 euros por infracciones del régimen de contención de rentas leves y graves.

De todas formas, hay que aclarar que la declaración de inconstitucionalidad no afecta a las situaciones jurídicas ya consolidadas, sino que sus efectos son pro futuro. Es decir, los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a la resolución se mantendrán en sus términos, y solo afectará a los contratos que se hagan a partir de este momento.

No obstante, recordemos que desde la entrada en vigor de esta ley algunos contratos de alquiler pactaban una “cláusula Berlín”, que tendrá especial relevancia a partir de ahora. Dicha cláusula establecía, junto a una renta que respetaba la contención de rentas, otra cuantía que se aplicaría en caso de que la presente ley fuese declarada inconstitucional. De este modo, esta cláusula podrá ser invocada a partir de ahora, reclamando la renta prevista para el presente caso.

En conclusión, podemos decir que esta Sentencia del Tribunal Constitucional deja sin contenido la regulación de alquileres catalana. Sin lugar a duda, esta dará lugar a gran litigiosidad en dos materias: por una parte, se podrán exigir rentas futuras en aquellos contratos en los que se pactó una cláusula Berlín; por otra parte, existirá la necesidad de revisar las sanciones impuestas por una norma declarada inconstitucional. Respecto a la última, recordemos que el derecho administrativo reconoce la retroactividad de las sanciones pendientes de cumplimiento, pero que no podrán reclamarse aquellas sanciones que ya se pagaron por el infractor.

Finalmente, se ha de recalcar que la resolución no se pronuncia acerca de la inconstitucionalidad de cualquier tipo de regulación del alquiler, lo que deja la puerta abierta a una posible regulación del precio de los alquileres por parte del legislador estatal. Precisamente, la Ley de Viviendas estatal sigue su proceso en el Congreso, por lo que, en caso de aprobarse, sería más que previsible que el Tribunal Constitucional tuviese que pronunciarse sobre este tema en pocos años.

Barcelona, a 14 de marzo de 2022

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