El Tribunal Supremo anula parcialmente los reglamentos de Madrid y Canarias sobre las viviendas turísticas

El Tribunal Supremo, en recientes sentencias de diciembre de 2018, se ha pronunciado, en dos ocasiones, respecto a la actividad de las viviendas turísticas, al enjuiciar las normativas de las viviendas turísticas de las Comunidades Autónomas de Madrid y de Canarias, Decreto 79/2014 y Decreto 115/2015, respectivamente.

La Sentencia de 10 de diciembre de 2018 ha declarado nulos, por desproporcionados, dos de los artículos del Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

Así, en primer lugar, se anula la exigencia de que el plano de la vivienda a presentar por el administrado esté “visado por el colegio profesional correspondiente”, además de firmado por un técnico competente. El Tribunal considera correcta la exigencia de un plano de la vivienda, pero no que este plano deba ir visado colegialmente, pues tal exigencia no se ampara ni en la Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales ni artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio.

En segundo lugar, se anula el precepto que obliga a hacer constar “en toda forma de publicidad” de las viviendas turísticas el número de referencia de su inscripción en el Registro de Empresas.

Estos dos artículos anulados se unen al ya previamente dejado sin efectos por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid que establecía que las Viviendas Turísticas no podían contratarse por periodos inferiores a cinco días.

Por otra parte, la sentencia de 12 de diciembre de 2018 trata el Decreto 113/2015 de 22 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias y que estableció la prohibición de implantación de las viviendas turísticas en las zonas catalogadas como turísticas.

La sentencia anula parcialmente el Decreto del Gobierno de Canarias en tanto en cuanto considera que en el procedimiento de elaboración del Decreto 113/2015 -que contempla la prohibición de implantar viviendas turísticas en las zonas turísticas- no se explicita ninguna razón imperiosa de interés general que justifique la prohibición y la restricción impuestas al ejercicio de la actividad económica de viviendas turísticas.

Además, tampoco se infiere del contexto jurídico-económico que esa prohibición sea conforme a las exigencias de necesidad y proporcionalidad establecidas en la Ley de garantía de la unidad de mercado, que establece de forma inexcusable que se motiven de forma congruente y razonable las limitaciones o restricciones que se impongan a la prestación de servicios.

Por ello, el Tribunal Supremo determina que el Decreto Canario 113/2015 contraviene la libertad de empresa y el libre desarrollo de los servicios, y sólo busca favorecer a la oferta de productos alojativos tradicionales.

Para ello el Tribunal invoca la doctrina comunitaria conforme a la cual para la restricción de la libre prestación de servicios es necesario que se justifique en una razón imperiosa de interés general y, además, que las limitaciones que se implementen deben cumplir también las condiciones de no discriminación, necesidad y proporcionalidad.

De ambas sentencias se extrae la siguiente conclusión: consistiendo la actividad de vivienda turística en la simple utilización de una vivienda por un periodo de tiempo corto para el alojamiento de personas, esa prestación de servicio debe ser regulada también de forma simple sin que pueda ser compleja ni se puedan establecer exigencias, restricciones, o limitaciones complicadas más allá de la sencillez del servicio en que consiste.

Barcelona a 14 de enero de 2019

Joaquim Sallarès / Iván Rodríguez

Abogados