Nº21/2018 Las novedades de la compraventa inmobiliaria en Cataluña desde el 1 de enero de 2018

El Libro VI del Código Civil de Cataluña referente a obligaciones y contratos (en adelante, Norma Catalana), introduce novedades al contrato de compraventa de inmuebles respecto a la regulación existente en el Código Civil Estatal, que se concretan en tres aspectos:

(i) Transmisión del bien.
(ii) Los deberes del vendedor.
(iii) El precio.

i. En relación a la transmisión del bien que se vende, la Norma Catalana diseña las obligaciones del vendedor de manera que: (i) se le exige transmitir el derecho sobre el bien que se vende en el momento de celebrarse el contrato, y también (ii) a garantizar que el bien esté acorde con el contrato.

i. Con el Código Civil estatal, en el momento de celebrarse el contrato el vendedor está obligado a entregar únicamente la posesión del bien,, quedando la transmisión del derecho de propiedad demorada hasta la escritura pública o la entrega de llaves. La Norma Catalana modifica el sistema de transmisión de la propiedad, obligando al vendedor a entregar, en el momento de celebrar el contrato, la propiedad sobre el bien, no siendo necesario un acto posterior (celebración de escritura o entrega de llaves) y a garantizar que el bien sea conforme al contrato.

ii. Esta novedad comporta que tanto el deber de responder del saneamiento y la evicción quedan incorporados en las obligaciones del vendedor y el vendedor responde no sólo durante seis meses sino dos años respecto de que el bien esté conforme a lo establecido en el contrato y durante tres años de que el derecho de propiedad del bien se haya transmitido con él sin interferencia de derechos de terceros, ello con independencia de la responsabilidad derivada de la Ley Ordenación Edificación. La conformidad del bien vendido con el contrato se presenta como el concepto clave y a tal efecto se definen los criterios para establecer esa conformidad.

ii. Referente a las obligaciones del vendedor, se institucionaliza el deber de información, que comporta en la Norma Catalana los siguientes compromisos:

i. Facilitar al comprador toda la información relevante sobre el bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes;
ii. Actuar conforme a la honradez de los tratos y a la buena fe.

iii. Con respecto al precio, la Norma Catalana potencia la conservación de la compraventa en dos aspectos:
a. Por cuanto no exige que el precio sea cierto. Así prevé que a falta de precio o de mecanismo para determinarlo, el precio será el que generalmente se obtiene en circunstancias similares. En el Código Civil estatal, la ausencia de precio cierto lleva a la nulidad de la compraventa.
b. Permite que el precio sea determinado por una de las partes y sólo es posible oponerse al precio fijado por una parte si no es razonable, o es extemporáneo, o inadecuado atendiendo a las circunstancias.
c. En una compraventa con consumidor el precio no podrá ser mayor al establecido en la oferta o publicidad, incluso si sobre el mismo se debieran repercutir impuestos, en cuyo caso, se entenderán incluidos.

Todas estas novedades, en vigor desde el 1 de enero de 2018, hacen muy recomendable que se proceda a revisar los modelos de contratos para adaptarlos a ellas. Especialmente, los operadores del sector inmobiliario deben prestar atención a los deberes en materia de información y a los derechos de los compradores que tengan la consideración de consumidores.

Barcelona, a 18 de abril de 2018

Daniel Benítez y Joaquim Sallarès. Abogados.