21|06|2018

Nº30 Aprobada inicialmente el área de tanteo y retracto en toda la ciudad de Barcelona

Se ha publicado en el BOP la aprobación inicial de la Modificación del Plan General Metropolitano para la declaración del área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los términos de edificación (en adelante “MPG”).

La MPGM gira entorno a la consecución urbanística de dos grandes objetivos:

(i) Aplicación de mecanismos de intervención legal en materia de política de suelo y vivienda para ampliar el patrimonio público del suelo y vivienda mediante la delimitación de todo el término municipal de Barcelona como área de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona; y

(ii) Definición de los plazos de edificación de solares con uso de vivienda o usos mixtos con el de vivienda, como herramienta de intervención en el mercado del suelo para favorecer la generación de nuevas viviendas.

EN CUANTO A LA DECLARACIÓN DEL ÁREA DE TANTEO Y RETRACTO:
La delimitación del área de tanteo y retracto se establece a través de la disposición de 4 parámetros:
1. Parámetro territorial: toda la ciudad de Barcelona

2. Parámetro objetivo en función de la operación: para (i) transmisiones onerosas de determinados inmuebles; (ii) transmisiones de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles el objeto de las cuales esté vinculado directamente o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de los referidos edificios o viviendas.

3. Parámetro objetivo en función de la tipología de los inmuebles: se distinguen tres escenarios:

• Inmuebles directamente afectados por la MPGM:
(i) Edificios plurifamiliares completos cuyo uso principal sea el de vivienda
(ii) Terrenos sin edificar (solares o parcelas en cualquier categoría de suelo)
(iii) Terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas
(iv) Viviendas vacías sometidas al Impuesto sobre las viviendas vacías, regulado en la Ley 14/2015, de 21 de julio.

• Inmuebles que podrían verse afectados por la MPGM si un plan especial urbanístico o un Plan especial de mejora urbana delimita específicamente un área de tanteo y retracto:

(i) Viviendas situadas en determinadas áreas (áreas de rehabilitación y conservación) o que estén incluidas en el ámbito de un programa de rehabilitación, con especial consideración de las viviendas vacías y las de alquiler en régimen de prórroga forzosa.
(ii) Fincas edificadas incluidas en áreas de rehabilitación y conservación o dentro de las previsiones de un programa de rehabilitación.
(iii) Viviendas en construcción o ya construidas siempre que los transmitientes las hayan adquirido de la parte promotora y, si se trata de viviendas construidas, cuando la transmisión se proyecte o perfeccione antes de que transcurra 1 año desde la finalización del edificio.

• Inmuebles excluidos:

(i) Fincas resultantes de proyectos de reparcelación aprobados definitivamente hasta que no hayan transcurrido 5 años des de la inscripción de la aprobación definitiva de la reparcelación en el Registro de la Propiedad
(ii) Derechos de tanteo y retracto sobre viviendas o edificios que provengan de ejecuciones hipotecarias o de procedimientos de compensación de deuda con garantía hipotecaria, por cuanto se regularán por la legislación específica aplicable.

4. Parámetro temporal: la vigencia, que admite prórroga (por una duración máxima adicional de 6 años más, mediante acuerdo Plenario y con un periodo de información pública de 1 mes), de la declaración del área de tanteo y retracto se extiende al siguiente período temporal:

– Para los inmuebles directamente afectados por la MPGM según la sistematización anterior: 6 años a contar desde la entrada en vigor de la MPGM
– Para las áreas delimitadas en desarrollo de la MPGM y, por tanto, para aquellos inmuebles que podrían verse afectados por la MPGM, según la sistematización anterior: 6 años a contar desde la entrada en vigor del área concreta.
Como mecanismo de seguimiento y publicidad de los inmuebles sujetos a derechos de tanteo y retracto, se prevé la elaboración de un censo municipal que incorporará (i) los inmuebles sujetos que sean objeto de expedientes singularizados; (ii) los terrenos no edificados y (iii) los terrenos con edificaciones ruinosas o inadecuadas, con las notificaciones procedentes para los interesados.

Los criterios para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto se establecen en los siguientes:
– Se dispondrán en función de las previsiones presupuestarias y las prioridades establecidas periódicamente por el Ayuntamiento de Barcelona;

– Se seguirá el criterio de idoneidad definido por la propia MPGM como aquel que “haga frente a procesos especulativos, evite la expulsión de ocupantes e incremente el parque de vivienda vinculado a políticas sociales”.

– Se priorizará en relación con los siguientes inmuebles:

• Edificios o viviendas en situación o en utilización anómalas, según la Ley 18/2007
• Edificios en mal estado de conservación, en especial, aquellos sujetos a órdenes de ejecución de conservación que afecten al edificio globalmente;
• Edificios o viviendas con ocupantes, en especial considerando los alquileres en régimen de prórroga forzosa;
• Edificios o viviendas en ámbitos de vulnerabilidad económica y social
• Edificios o viviendas en ámbitos de procesos de gentrificación o de substitución de las personas residentes.

– Las adquisiciones para (i) incrementar el patrimonio público de suelo y vivienda; (ii) obtener dotaciones públicas; (iii) dirigidas a la conservación del suelo no urbanizable, deberán contemplar: (a) el criterio de idoneidad; (b) las condiciones económicas en relación con los valores de mercado; (c) los aspectos relacionados con la cohesión social y la contribución a la ejecución del planeamiento.

EN CUANTO A LA FIJACIÓN DE PLAZOS PARA INICIAR LA EDIFICACIÓN:
La MPGM remite a los plazos establecidos en el planeamiento urbanístico, disponiéndose para el supuesto en el que no se establezca en el planeamiento los siguientes:
– 2 AÑOS para:

• Parcelas no edificadas ubicadas en áreas donde la calificación zonal prevea su destino a vivienda plurifamiliar o a usos mixtos que admitan este uso, desde que tengan la condición de solar.

• Parcelas ocupadas por construcciones ruinosas, derruidas, paralizadas o inadecuadas en áreas donde la calificación zonal prevea su destino a vivienda plurifamiliar o a usos mixtos que admitan este uso, desde que tengan la condición de solar.

– 3 AÑOS para:

• Parcelas situadas en polígonos de actuación urbanística que tengan por objeto la ejecución sistemática de actuaciones de transformación y que estén destinadas, según su calificación, a uso de vivienda plurifamiliar o a usos mixtos que admitan este uso, desde que tengan la condición de solar.
• Parcelas ocupadas por construcciones ruinosas, derruidas, paralizadas o inadecuadas en áreas donde la calificación zonal prevea su destino a vivienda plurifamiliar o a usos mixtos que admitan este uso, que sólo hayan de completar o acabar la urbanización para tener la consideración de solar, en su caso, previa cesión del suelo destinado a vialidad y que no requiera la delimitación de un polígono de actuación urbanística.
Dentro de los plazos que se acaban de exponer, deberá solicitarse la licencia de obras, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento. La ejecución de la obra se ajustará a los plazos establecidos en la licencia, de acuerdo con la normativa que resulte de aplicación.

Para los supuestos de suelos calificados específicamente como vivienda de protección pública, si el planeamiento urbanístico no establece otro plazo, se dispone con carácter general, un plazo de 2 años desde el inicio de la edificación a partir del momento en el que la parcela tenga la condición de solar y 3 años para su finalización.
El cómputo de los anteriores plazos se inicia:
(i) con carácter general: a partir de la entrada en vigor de la MPGM;
(ii) para las parcelas ocupadas por edificaciones ruinosas, derruidas, paralizadas o inadecuadas: a partir de la fecha en la que devenga firme la resolución del expediente municipal que declare la situación de la parcela;
(iii) para actuaciones sistemáticas (se considera que tienen la condición de solar): a partir de la recepción de las obras de urbanización (completa o por fases).

El plazo podrá ser prorrogado por resolución municipal motivada por motivos que amparen políticas de suelo o vivienda a petición de la persona propietaria. El plazo no se altera si durante el mismo se realizan transmisiones de dominio.

Silvia Mañá

Abogado