El alquiler de pisos turísticos puede sujetarse a una previa autorización administrativa

La regulación de la actividad económica consistente en alquilar pisos por breves temporadas a personas que no fijan en el piso su domicilio habitual, lo que se conoce genéricamente como alquiler de pisos turísticos, ha estado sujeta a una cambiante normativa que ha tratado de cohonestar el interés del propietario, con el interés de los inquilinos y el interés general en evitar la gentrificación en determinadas áreas urbanas sujetas a una fuerte presión turística.

Una de las cuestiones debatidas ha sido el alcance limitativo, sobre la libertad de iniciativa económica, de la normativa reguladora de esta actividad. En particular se ha llevado la mirada a la Directiva 123/2006 y los límites que impone a la exigencia de controles previos para poder llevar a cabo una actividad económica. ¿Puede exigirse una autorización previa? ¿Debe limitarse la intervención a la exigencia de una comunicación previa o declaración responsable?

La cuestión ha llegado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en virtud de una cuestión prejudicial. El supuesto de hecho es la sanción impuesta a una empresa dedicada al alquiler de pisos a través de Airbnb por el Ayuntamiento de París, sanción impuesta al no contar la empresa con una previa autorización municipal.

Pues bien, dentro del procedimiento judicial en curso contamos ya con las muy interesantes conclusiones del Abogado General Michal Bobek, de 2 de abril de 2020, emitidas en el procedimiento de los Asuntos c-724/18 y c-727/18.

En la cuestión prejudicial se planteó la conformidad de la exigencia de una autorización previa, para el ejercicio de la actividad de alquiler de pisos turísticos, atendiendo a lo establecido en la Directiva 123/2006. Para dar respuesta a la cuestión, el Abogado General se plantea en primer lugar si el régimen de autorización puede estar justificado, para este tipo de actividades, por la concurrencia de razones imperiosas de interés general. A ello añade en segundo lugar el examen de la proporcionalidad de la condición que se exige para conceder la autorización (una compensación consistente en la transformación simultánea en inmueble destinado a vivienda de un inmueble no residencial).

En los Fundamentes jurídicos 86 a 104 el Abogado General analiza la compatibilidad del régimen de autorización administrativa, en este caso concreto, con lo dispuesto en la Directiva 123/2006. Para ello atiende a los argumentos que según la ciudad de Paris justifican esta forma de intervención. Argumentos consistentes en la necesidad de combatir la escasez de viviendas, el alza de los precios en ciertas áreas, generalmente centros de gran atracción turística, y concluye: “en definitiva, combatir la escasez de viviendas y tratar de garantizar la disponibilidad de un número suficiente de alojamientos (para largas estancias) asequibles (en particular, en grandes ciudades), así como la protección del entorno urbano, son justificaciones válidas para el establecimiento de regímenes de autorización basados en gran medida en la política social. De igual manera, estas razones pueden ser invocadas para justificar los criterios de un régimen de autorización.”

Más compleja es la cuestión de la proporcionalidad de la condición exigida. Sobre este punto el Abogado General realiza un detallado análisis de las diversas situaciones en que puede incidir esta condición (fundamentos jurídicos 111 a 136). Tras afirmar que será el juez nacional el que aprecie en cada caso la proporcionalidad o no de la condición, formula dos reflexiones generales de interés. Por un lado afirma fj 133, que “el examen de todos estos aspectos a la luz del artículo 10, apartado 2, de la Directiva de servicios le corresponde, en último término, al órgano jurisdiccional remitente. Sin embargo, no quiero terminar esta sección sin añadir una observación general. Aunque los recurrentes sostuvieron en la vista que el requisito de la compensación podría estar obsoleto y ser incompatible con una economía digital, yo no comparto esta opinión. En efecto, un requisito de compensación, en general y por sí mismo, puede ser una forma válida de afrontar un problema de escasez de viviendas. No se puede afirmar que, de por sí, tal requisito sea incompatible con el artículo 10, apartado 2, letra c), de la Directiva de servicios”. Por otro lado añade, FJ 136, que “conforme a este marco, la diversidad local en cuanto a las condiciones específicas de autorización no solo es lícita, sino que es deseable. Si se admite que en el ámbito local se adopten normas y se concreten las condiciones de los regímenes de autorización, (55) es probable que la proporcionalidad de estas normas dependa de que se tengan en cuenta o no las circunstancias y particularidades locales. Es cierto, sin duda, que estas divergencias locales generarán diferencias dentro de un mismo Estado miembro en cuanto al acceso y a los regímenes localmente aplicables, una idea que a la Comisión, en particular, le generó cierta inquietud en la vista oral. (56) No obstante, este es el precio inevitable de tener una Unión que respeta la autonomía local y regional en sus Estados miembros, en virtud del artículo 4 TUE, apartado 2”.

En definitiva el Abogado General concluye que la exigencia de una autorización previa para ejercer la actividad de alquiler de viviendas de uso turístico es conforme a la Directiva 123/2006, que las condiciones para obtener la autorización deberán pasar el test de proporcionalidad (para el que fija unos límites muy amplios), y que es justificable que sean las autoridades locales las que regulen el régimen de estas autorizaciones al conocer mejor la realidad sobre las que deben aplicarse las medidas interventoras.

Ahora hay que esperar a lo que decida en sentencia el TJUE.

Barcelona, a 8 de abril de 2020

Joaquín Tornos Mas

Catedrático / Abogado