Hacia la contención de rentas en arrendamientos de vivienda en Cataluña

El pasado lunes el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya publicaba la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda (en adelante, “la Norma”) trata de establecer medidas enfocadas a ponderar el derecho a la propiedad y la efectividad del derecho a una vivienda digna y adecuada.

La pretensión del legislador catalán recae en tratar de garantizar la compaginación del derecho del propietario a percibir una utilidad económica razonable por sus bienes inmuebles con el cumplimiento de la función social de los bienes destinados a vivienda, a través del denominado “régimen de contención de rentas”, instrumentado mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.

La Norma permite a la Administración calificar determinadas zonas del territorio catalán como “áreas con mercado de vivienda tenso”, según los requisitos previstos en la propia Norma, y sujetar los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en dichas zonas al referido régimen de contención de las rentas. La imposición de tal restricción o medida, lo será con carácter limitado en el tiempo (un máximo de 5 años), la cual se declarará por vía de un procedimiento administrativo en el que deberán acreditarse las circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptarán las administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso.

No obstante lo anterior, para los municipios incluidos en el Área Metropolitana de Barcelona o con una población superior a 20.000 habitantes, se prevé la aplicación directa de tal restricción en el caso de los municipios que dispongan de índices de referencia de precios en los que los precios del alquiler hayan sufrido un incremento superior al 20% entre el 2014 y el 2019.

El régimen de contención de rentas girará en torno a 2 reglas básicas, las cuales se exceptuarán en determinados supuestos previstos por la propia Norma:
1. La renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
2. La renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Norma.

La Norma, con el ánimo de no desincentivar que la promoción de viviendas nuevas o rehabilitadas sean destinadas al mercado libre de alquiler, prevé que el régimen de contención de rentas se flexibilice en dichos contratos de alquiler, permitiendo que el precio que las partes acuerden pueda llegar a fijarse en el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas de características análogas. Esta excepción se aplicará durante los primeros cinco años desde la certificación de final de obra.

En las viviendas arrendadas con sujeción al régimen de contención de rentas, si el arrendador cobrara una renta que sobrepasa los límites establecidos por la Norma, se generará automáticamente el derecho del arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

Asimismo, se establece la obligación de que todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada “con mercado de vivienda tenso”, informen de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda.

La Norma también prevé sanciones a la propiedad en caso de incumplimiento. Si el arrendador alquila a un precio superior a un 20% del índice de referencia podrá recibir una sanción económica de entre 9.000.-€ y 90.000.-€ y si no cumple con la obligación expuesta en el párrafo anterior la multa puede ser de entre 3.000.-€ y 9.000.-€.

Llama la atención que el legislador catalán incida incluso en cuestiones procesales, previendo que las demandas judiciales que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de cantidades pagadas en exceso, en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención, se resolverán en juicio verbal, con independencia de la cuantía.

Si bien la norma plantea dudas en relación con su constitucionalidad, nace en el tiempo a la vez que la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictada en el asunto Call Apartments, SCI. Dicha resolución avala limitar el alquiler no residencial por la escasez de vivienda. Así, confirma que en determinados municipios en los que la tensión sobre los arrendamientos es particularmente acusada, es exigible a este tipo de arrendamientos un régimen de autorización previa y dice que ello está justificado por “una razón imperiosa de interés general” como lo es “la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento”.

Parece por tanto que el Derecho de la Unión Europea apunta a dar confort a normativas como la recién promulgada en Cataluña.

Barcelona, a 25 de septiembre de 2020

Clara Farreny Seró

Abogada