Medidas arrendaticias y medidas sobre la moratoria de préstamos y créditos: RD 11/2020 de 31 de marzo

Con fecha 1 de abril, se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (en adelante, “RD 11/2020” o “la Norma”).
Debido a su trascendencia social y económica, analizaremos aquí dos medidas: (i) las de índole arrendaticia y (ii) las relativas a contratos de préstamo o crédito con y sin garantía hipotecaria, teniendo en cuenta que dichas medidas serán únicamente aplicables a aquellos que cumplan con los requisitos para considerar que se encuentran en situación de vulnerabilidad, según se recoge en los artículos 5 y 16 del RD 11/2020. El cumplimiento de tales requisitos deberá acreditarse documentalmente por el potencial beneficiario de las medidas ante su acreedor, de conformidad con los artículos 6 y 17 de la Norma, según sea el caso.

i. En lo que se refiere a las cuestiones arrendaticias, se prevé, en primer lugar (artículo 2), la prórroga de los contratos cuyo vencimiento, ya sea por el transcurso del plazo pactado o por el transcurso de las prórrogas forzosas o voluntarias, finalice en los dos meses posteriores al estado de alarma. Tales contratos se prorrogarán durante un plazo máximo de seis meses, siempre que lo acepte el arrendador. Esta prórroga no requerirá que el arrendatario sea persona en situación de vulnerabilidad.

Prevé el artículo 4, en segundo lugar, que el arrendatario pueda solicitar un aplazamiento o condonación total o parcial de la renta en aquellos supuestos en los que el arrendador sea empresa o entidad pública o gran tenedor de inmuebles, entendiéndose por gran tenedor de inmuebles el titular de más de diez inmuebles urbanos (no computando aparcamientos y trasteros o superficies construidas superiores a 1.500 metros cuadrados).

Efectuada la solicitud, en el plazo de 7 días, el arrendador deberá pronunciarse al respecto, aceptando (i) la reducción del 50% de la renta durante la duración del estado de alarma y las mensualidades siguientes si el arrendatario se mantuviera en situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses, o (ii) la suspensión total o parcial en el pago de la renta, durante el mismo periodo. En este segundo caso, el arrendatario deberá proceder al abono de la cantidad que haya sido objeto de suspensión en el plazo de, al menos, 3 años a contar desde que se alzó la suspensión o, en todo caso, dentro del plazo de duración del contrato o sus prórrogas. Las cantidades suspendidas no generan penalizaciones ni intereses. La suspensión en el pago decaerá en el caso de que el arrendatario sea beneficiario de la ayuda pública que prevé la propia norma.

En tercer lugar, en el artículo 8 del RD 11/2020 se establece que, en aquellos casos en que el arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes, una condonación total o parcial de la renta o el aplazamiento en el pago de la misma, debiendo el arrendador, en el plazo de siete días, manifestar si acepta o no la propuesta.

ii. Respecto de las medidas sobre la moratoria de cuotas de préstamos o créditos, debemos especificar que el RD 11/2020 se refiere a contratos tanto de préstamos como de crédito, tengan o no garantía hipotecaria.

Las medidas adoptadas en este sentido implican la suspensión de dichos contratos con el fin de aliviar económicamente a las personas que más lo necesitan a través de la referida moratoria del pago de las correspondientes cuotas. Así pues, el RD 11/2020 supone un complemento a lo que ya se estableció a partir del Real Decreto 8/2020, de 17 de marzo.

En relación con la moratoria respecto del pago de las cuotas de préstamos hipotecarios o deudas hipotecarias, el RD 11/2020 la extiende, no solo a los relativos a la vivienda habitual o a los inmuebles que las personas físicas tengan arrendados y de los cuales hayan dejado de percibir la renta como consecuencia de la declaración del estado de alarma, sino también a autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica.

Asimismo, el RD 11/2020 amplía el alcance de la moratoria al pago de las cuotas de los préstamos o créditos no hipotecarios de las personas en situación de vulnerabilidad, incluyendo los créditos al consumo. Estas mismas medidas se aplicarán a los fiadores y avalistas del deudor principal en los que concurran las circunstancias de vulnerabilidad, pudiendo los mismos exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada.

La concesión de la suspensión en el pago de las cuotas del contrato de préstamo o crédito se producirá de forma automática una vez haya sido solicitada y acreditada la situación de vulnerabilidad del deudor. Es decir, la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna, y tendrá una duración de tres meses ampliables mediante cauerdo de Consejo de Ministros.

Por lo que a los efectos que producirá la suspensión del contrato en cuestión se refiere, cabe destacar los siguientes:

– La imposibilidad de que el acreedor pueda exigir el pago de la cuota ni tampoco los intereses que la integran. Tampoco se devengará interés, ni ordinario ni de mora, ya que el no abono de la cuota por parte del deudor no supondrá el impago de una cantidad vencida.
– La ampliación de la fecha del vencimiento del préstamo acordada en el contrato, por el tiempo que haya durado la suspensión.

Por último, advertir que el ejecutivo ha previsto que aquellos arrendatarios o deudores que se beneficien de las medidas aquí analizadas en fraude de ley, serán considerados responsables de los daños y perjuicios que hayan podido producir a su arrendador o acreedor, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que su conducta fraudulenta pudiera dar lugar.

Barcelona, a 7 de abril de 2020

Clara Farreny Seró

Abogada