04|02|2020

Medidas urgentes para el acceso a la vivienda

La entrada en vigor del Decreto Ley 7/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para el acceso a la vivienda (en adelante “Decreto Ley 7/2019”) supone el diseño de una serie de medidas que afectan la regulación del mercado de alquiler de vivienda libre y la delimitación de las obligaciones del Administración Públicas y los agentes inmobiliarios en la gestión de la vivienda de protección pública.

A continuación, se sistematizan las medidas adoptadas por el Decreto Ley 7/2019:

MEDIDAS PARA AFRONTAR LA DESOCUPACIÓN PERMANENTE DE VIVIENDAS:
• Se ajustan las definiciones de vivienda vacía (incluyéndose en dicho concepto los edificios en construcción con destino final a vivienda, con más del 80% de las obras de construcción ejecutadas y transcurridos más de 2 años de la finalización del plazo máximo para terminarlos) y las relativas a los incumplimientos relativos a la desocupación;

• Se refuerzan las potestades de reacción administrativa, concretándose el régimen de la expropiación de las viviendas como medida de ejecución forzosa;

• Se concretan y amplían las competencias de la Administración para declarar la utilización o la situación anómala de las viviendas y para tramitar y resolver los procedimientos de intervención;

• Se concreta la delimitación de los derechos de tanteo y retracto de la Administración en la adquisición de las viviendas ante primeras o posteriores transmisiones.

MEDIDAS PARA RESOLVER SITUACIONES DE EMERGENCIA SOCIAL

• Definición de “alojamiento dotacional” y delimitación expresa del mismo como equipamiento comunitario: aquel alojamiento que de acuerdo con la legislación urbanística, se destina a satisfacer necesidades temporales de habitación de personas, en régimen de uso compartido o en régimen de uso privativo de una vivienda completa con motivo de razones de dificultad de emancipación, asistencia sanitaria o social, trabajo o estudio o afectación por una actuación urbanística. Su implantación en el territorio se concreta a través de la categoría de equipamiento comunitario.

• Delimitación de la figura del “gran tenedor de inmuebles” en relación con la definición de las obligaciones exigibles al mismo: se redefine el concepto de “gran tenedor de inmuebles” sustituyendo la ratio de suelo de vivienda de una superficie mínima total de 1.250 m2 por la titularidad de más de 15 viviendas. Como tenedores se consideran las personas jurídicas (y grupos de empresas), los fondos de capital riesgo y de titularización de activos y las personas físicas que dispongan de más de 15 viviendas.

• Regulación de las condiciones de los contratos de alquiler social: de manera poco exhaustiva se regulan las siguientes condiciones del contrato de alquiler social:
–Renovación: se prevé la renovación obligatoria de los contratos de alquiler social cuando, finalizada su duración, los ocupantes siguieran reuniendo las condiciones legales de situación de exclusión social.

–Duración: se establece una duración mínima por asimilación a la legislación de arrendamientos urbanos (5 años si el titular es una persona física y 7 años si el titular es una persona jurídica).

• Determinación de las condiciones económicas de la cesión obligatoria de viviendas: se fijan mediante pacto con la Administración según los criterios generales previstos para el alquiler social. En ausencia de pacto, la compensación económica se corresponderá con el 40% de la renta máxima que correspondería a la vivienda si tuviera la calificación de protección oficial.

MEDIDAS PARA ARTICULAR UN NUEVO MODELO DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL
Se refuerza y concreta la regulación de la vivienda de protección oficial a través de:
– la concreción por parte del planeamiento urbanístico y de su calificación del porcentaje concreto de reserva y de la tipología;

– la determinación de los precios máximos de venta: se remite a la concreción mediante Orden aprobada por Departamento competente en materia de vivienda, estipulándose como directrices las siguientes:

• el precio de venta máximo se determina aplicando al precio de venta básico factores de localización y de características de la vivienda.

• El precio de venta básico se expresa en euros por m2 de superficie útil, siendo único en todo el territorio y atendiendo (i) al valor mínimo de los terrenos no transformados urbanísticamente cercanos al núcleo de población, que se establece en 7,5 €/m2 de suelo; (ii) los gastos ordinarios de urbanización, y (iii) los costes de construcción de una vivienda en edificio plurifamiliar, de calidad media y características estándar.

• El factor de localización permite corregir al alza el precio de venta básico atendiendo a la demanda residencial existente en el municipio;

• El factor “características de la vivienda” pondera sus condiciones específicas en materia de eficiencia energética y respecto a las viviendas usadas la antigüedad y estado de conservación (se establece un valor entre el 0.9 y el 1,1 teniendo en cuenta que el valor 1 se corresponde con una vivienda de características estándar).

– La determinación de los precios máximos de alquiler: se determina aplicando al previo de venta máximo obtenido una tasa anual de rentabilidad del 4,8%. Se reduce en función de lo que establezcan las ayudas públicas incluyendo la cesión de suelo que, en su caso, se hubiera obtenido por la promoción de la actuación y pueden establecerse bonificaciones en función del perfil de ingresos de los usuarios.

– La regulación de las condiciones de adjudicación de los viviendas de protección oficial de promoción privada: distinguiéndose:

• Promociones privadas de vivienda con protección oficial con ayudas públicas: la adjudicación dependerá de los criterios de la Administración. Si la Administración no se reserva la decisión puede delegar la gestión en los promotores privados. Para viviendas en régimen de alquiler la adjudicación se produce según la mayor antigüedad en el Registro de Solicitantes de acuerdo con el listado proporcionado por la Administración.

• Promociones privadas de vivienda de protección oficial para alquiler sin ayudas públicas y en terrenos destinados urbanísticamente al uso de vivienda de protección pública: la gestión corresponde a los promotores privados de acuerdo con la lista de los inscritos en el Registro de Solicitantes proporcionada por la Administración.

• Promociones sin ayudas públicas y sin la calificación de suelo que imponga dicha destinación: se adjudican por el promotor libremente, respetando los requisitos que se aprobarán por reglamento para acceder a las viviendas de protección oficial.

La determinación del sistema de precios de venta y alquiler no será aplicable hasta que no se determine el precio de venta básico y el factor de localización y se apruebe un nuevo Plan del Derecho a la Vivienda adaptado a las determinaciones del Decreto Ley. Hasta este momento, el sistema de determinación de los precios de venta y renta máximos se efectuará con el régimen anterior.

MEDIDAS PARA PROPICIAR UNA MODERACIÓN DE LOS PRECIOS DE ALQUILER DE VIVIENDAS LIBRES

Se establece un Índice de referencia del precio del alquiler que debe elaborar el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas. El sistema de cálculo y los elementos o factores correctores que influyen en la determinación de los márgenes del Índice de referencia se deberá establecer mediante Orden del Consejero competente en materia de vivienda.
Dicho Índice deberá constar obligatoriamente en los contratos de alquiler.

MODIFICACIÓN DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO DE CATALUÑA
– Regulación del Inventario de los bienes y derechos que integran el patrimonio municipal del suelo y vivienda: estableciéndose la inscripción separada del patrimonio de vivienda de protección pública y actualización anual;

– Habilitación para determinar áreas destinadas al patrimonio público de suelo y vivienda: en cualquier tipología de suelo y, en concreto, para el suelo urbano incluso si el planeamiento urbanístico no reserva específicamente al régimen de protección pública el uso de vivienda a que se destina;

– Regulación del derecho de tanteo, caducidad y plazos para su ejercicio;

– Inclusión del alojamiento dotacional como una categoría específica de los equipamientos comunitarios: su implantación se prevé mediante la tramitación de un plan especial hasta que el planeamiento general no se adapte y lo contemple expresamente;

– La calificación urbanística debe expresar el régimen de la vivienda de protección oficial (alquiler, venta u otras modalidades de cesión);

– La calificación de vivienda de protección pública puede prever la destinación total o parcial de la edificación afectando tanto a los edificios plurifamiliares de nueva construcción como a los existentes en los que se pretenda ejecutar obras generales de acondicionamiento, conservación, mejora o ampliación cuando estas actuaciones tengan por objeto alojar, mayoritariamente, nuevos residentes;

– Igualmente, se habilita la posibilidad de efectuar reservas de suelo para la construcción de edificaciones de viviendas sin posibilidad de dividirlos horizontalmente para destino exclusivo a la cesión del uso de cada piso o local susceptible de aprovechamiento independiente a terceras personas;

– Por último, se concreta la definición del concepto rehabilitación edificatoria en el medio urbano.

Junto con la anterior regulación urbanística, se confiere al Gobierno un plazo de 1 año, desde la entrada en vigor del Decreto Ley, para la aprobación del Plan Territorial Sectorial de Vivienda que deberá determinar:

• Los estándares de reserva de suelo destinados a viviendas de protección pública en los municipios incluidos en las áreas de demanda residencial y que se establecen, como mínimo, en el 50% del techo que se califique para uso residencial de nueva implantación en suelo urbanizable delimitado y el 40% en suelo urbano no consolidado, con posibilidad de reducción, en este caso, al 30% cuando sea necesario para garantizar la viabilidad económica del sector.

• La mitad, como mínimo, de estas reservas debe destinarse específicamente al régimen de alquiler.

Cómo se constata, las medidas adoptadas por la norma que se ha analizado suponen un fuerte impacto en la regulación de la vivienda en Cataluña. Ahora bien, la aplicación de algunas medidas previstas no será plenamente efectiva hasta que se aprueben las Órdenes, Reglamento y el Plan Territorial de Vivienda, instrumentos normativos que concretarán las previsiones y directrices contenidas en el Decreto Ley ahora analizado. Igualmente será necesaria la adaptación del planeamiento general de cada municipio a las nuevas previsiones normativas.

El Decreto Ley 7/2019, se encuentra pendiente de convalidación por el Parlamento de Cataluña, convalidación que se espera se producirá en las primeras semanas del mes de febrero.

Barcelona, a 4 de febrero de 2020

Silvia Mañà

Abogada