Modulación de las rentas en locales de negocio: hacia la regulación positiva de la cláusula “rebus sic stantibus”

El frenesí legislativo continúa en Cataluña. El Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre (en adelante, “el Decreto” o “la norma”) tiene por finalidad, a falta de pacto entre las partes, establecer cuál será la renta en los arrendamientos de locales de negocio, mientras existan medidas de suspensión o restricción de las actividades económicas, y es sin duda la antesala de la legislación positiva de la cláusula “rebus sic stantibus” en el Código Civil de Cataluña.

La disposición parte del principio de solidaridad para sentar un reparto “igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes”. Así, el legislador considera que, las consecuencias de las limitaciones impuestas al ejercicio de determinadas actividades económicas deben ser asumidas tanto por el arrendador como por el arrendatario.

Por ello, si como consecuencia de la limitación o restricción de actividades económicas el arrendatario no puede llevar a cabo la actividad para la cual arrendó el inmueble, o solo puede hacerlo de forma limitada, podrá dirigir un requerimiento “por burofax o de otra manera fehaciente” al arrendador “requiriendo” una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, al objeto de reestablecer el equilibrio.

Así pues, ese requerimiento abre un periodo de negociación, dentro del cual rige la autonomía de la voluntad de las partes, que serán libres para pactar las nuevas reglas que rijan el arrendamiento.

Ahora bien, si dentro del periodo de un mes a contar desde el requerimiento del arrendatario las partes no alcanzan un acuerdo, la norma prevé la aplicación de las siguientes reglas:

– En caso de suspensión de la actividad, la renta y otras cantidades debidas se reducirá en un 50% mientras dure esa suspensión.

– En caso de restricción para el ejercicio de la actividad, se reducirá la renta proporcionalmente a la restricción en términos de aforo u horario.

Sorpresivamente, que el arrendatario pueda llevar a cabo su actividad a través de servicio a domicilio o recogida de productos en el establecimiento, no afectará a la aplicación de las reducciones referidas.

Las garantías otorgadas por el arrendatario, a excepción de la fianza legal obligatoria, podrán ser destinadas al pago de la renta tras el acuerdo o la aplicación de las reglas antedichas, debiendo el arrendatario restituirlas en el término de un año.

Para el caso de que la suspensión de la actividad acordada por la Administración se prolongue más allá de tres meses en el transcurso de un año, el arrendatario podrá desistir del contrato sin penalización, siempre que medie un preaviso de un mes.

En todo caso, desde la fecha del requerimiento del arrendatario de reducir la renta, el arrendador deberá abstenerse de emitir factura respecto del arrendamiento y las otras cantidades debidas, hasta que se haya alcanzado un acuerdo entre las partes o sean de aplicación las reglas antedichas.

El Decreto es de aplicación incluso en el caso de que las partes, antes de su entrada en vigor, hubieran alcanzado un acuerdo. En este sentido, el acuerdo se verá superado por el Decreto.

Una lectura reposada de la norma evidencia sus carencias e imprecisa redacción: indeterminación de los arrendamientos efectivamente sujetos a la misma al señalarse con generalidad “actividades industriales y comerciales”; serias dudas sobre cómo se deberá articular la reducción proporcional a la restricción; pretensión de que prime la autonomía de la voluntad durante un mes, si bien desterrando los acuerdos alcanzados entre las partes con anterioridad a su entrada en vigor; aplicación de sus medidas de limitación de renta, con independencia de que el arrendatario pueda desarrollar determinada actividad; imposibilidad de que el arrendador pueda emitir factura hasta haber alcanzado un acuerdo o se aplique imperativamente la norma.

Más incertidumbre en momentos que precisan de certeza.

Barcelona, a 22 de octubre de 2020

Luis Cordón  / Daniel Benítez

Abogados