08|03|2017

Nº 12/2017. Entrada en vigor del plan especial urbanístico para la regulación de los establecimientos de alojamiento turístico, albergues de juventud, residencias colectivas de alojamiento temporal y viviendas de uso turístico en la ciudad de Barcelona (“PEUAT”)

En fecha, 6 de marzo de 2017 ha sido publicado, en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona el PEUAT, aprobado definitivamente por el Acuerdo del Plenario del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona, de fecha 27 de enero de 2017.

La publicación de PEUAT supone la entrada en vigor de la ordenación turística aplicable a la ciudad de Barcelona, definiéndose el régimen jurídico al que deberán someterse (i) los establecimientos de alojamiento turístico (hoteles, hoteles-apartamentos, hostales, pensiones y apartamentos turisticos); (ii) albergues de juventud; (iii) residencias colectivas docentes destinadas al alojamiento temporal y (iv) viviendas de uso turístico.

Las determinaciones aplicables a este tipo de establecimientos turísticos se dividen, desde el punto de vista subjetivo, en dos grandes grupos. Un primer grupo en el que se engloban los establecimientos de alojamiento turístico, los albergues de juventud y las residencias colectivas docentes destinadas al alojamiento temporal y, un segundo grupo que contiene las condiciones aplicables a las viviendas de uso turístico.

GRUPO PRIMERO: ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS, ALBERGUES DE JUVENTUD Y RESIDENCIAS COLECTIVAS DOCENTES DESTINADAS A ALOJAMIENTO TEMPORAL

En cuanto al régimen aplicable al primer grupo, se establecen unas condiciones aplicables con carácter general y unas condiciones específicas a aplicar en función de la zona donde se ubiquen dichos establecimientos turísticos.

Condiciones generales aplicables a los establecimientos de alojamiento turístico, los albergues de juventud y las residencias colectivas docentes destinadas al alojamiento temporal

Condición 1: condiciones generales de emplazamiento

La implantación de las referidas categorías de establecimientos turísticos deberá cumplir de manera conjunta las siguientes condiciones:

– en edificios en los que ninguna de sus entidades sea una vivienda a fecha 1 de julio de 2015 (considerándose a tal efectos aquellas viviendas dadas de alta en el Catrastro en la referida fecha);

– dedicación unitaria de todo el edificio, a excepción de la planta baja que podrá destinarse a usos compatibles distintos al de vivienda;

– en calles con frente a fachada y acceso principal con una anchura mínima de 8 metros. Como excepción, podrán autorizarse establecimientos en edificios con frente a calles de 6 a 8 metros si dichos establecimientos tienen una capacidad no superior a 50 plazas y se redacta, tramita y aprueba para su implantación un Plan Especial Urbanístico;

– en edificios conformes con el planeamiento urbanístico (se excluyen los edificios que se encuentren fuera de ordenación).

Condición 2: condiciones aplicables a establecimientos turísticos con capacidad superior a 350 plazas
– redacción, tramitación y aprobación de un Plan Especial Urbanístico

Condición 3: condiciones aplicables únicamente a residencias colectivas docentes destinadas al alojamiento temporal situadas en parcelas calificadas como equipamiento

– redacción, tramitación y aprobación de un Plan Especial Urbanístico (aunque tengan una capacidad inferior a 350 plazas).

Condiciones zonales específicas
Junto con las condiciones generales, deberán cumplirse las condiciones específicas previstas para la zona en la que se ubique el establecimiento turístico.
El PEUAT delimita de manera transversal y superpuesta los siguientes ámbitos:

• Zonas específicas (ZE):

o Zona específica ZE-1 (decrecimiento natural): Distrito de Ciutat Vella, Antiga Esquerra i Dreta de l’Eixample, parte del barrio de Sant Antoni, Poble Sec, Hostrafrancs, la Vila de Gràcia, la Vila Olímpica del Poblenou y el barrio de Poblenou.

En la ZE-1 no se admite la implantación de nuevos establecimientos ni la ampliación del número de plazas en los establecimientos existentes.

Se permiten las siguientes actuaciones:

(i) Obras menores, “assabentat” o comunicado inmediato

(ii) Obras mayores de consolidación, reforma o rehabilitación. Si comportan una intervención global en la estructura, se exigirá la reducción en un 20% de las plazas existentes. Si la fachada del establecimiento se encuentra en una calle de 6 a 8 metros, deberá garantizarse que no se superarán las 50 plazas de ocupación y será necesaria la redacción, tramitación y aprobación de un Plan Especial Urbanístico.

(iii) Obras que comporten un aumento de volumen y/o de la edificabilidad indispensable para mejorar la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas.

(iv) Obras de conservación y reparación para aquellos establecimientos que se encuentren en situación de fuera de ordenación.

Se prohíbe:

(v) La sustitución del edificio aún conservando la fachada

(vi) La modificación de la actividad reconocida en el censo

o Zona específica ZE-2 (mantenimiento): Nova Esquerra de l’Eixample, parte del barrio de Sant Antoni, Sagrada Familia, Fort Pienc, la Font de la Guatlla, Sants, Les Corts, Sant Gervasi-GAlvany, parte de los barrios del Putxet i el FArró y de Vallcarca y Penitents, La Salut, el Camp del Grassot y Gràcia Nova, el Baix Guinardó y los barrios del Parc i la Llacuna de Poblenou, Diagonal Mar y el Front Marítim del Poblenou.

En la ZE-2 se prohíbe la ampliación del número de plazas de los establecimientos existentes, pero se permite la implantación de nuevos establecimientos siempre y cuando:

(i) No se superen los parámetros de densidad de establecimientos y plazas establecidos por el PEUAT
(ii) Se produzca una baja de un establecimiento pre-existente en la ZE-2
(iii) No se sitúen en zonas con pendiente igual o superior al 20%
(iv) Si el establecimiento tiene la fachada en una calle inferior a 8 metros de ancho deberá redactarse, tramitarse y aprobarse un Plan Especial Urbanístico y no podrán superarse las 50 plazas de ocupación.

o Zona específica ZE-3 (crecimiento sostenido): resto de suelo urbano de la ciudad no incluido en las ZE-1, ZE-2 y ZE-4.

En la ZE-3 se permite la implantación de nuevos establecimientos y la ampliación de plazas de los establecimientos existentes siempre y cuando:

(i) No se superen los parámetros de densidad de plazas fijados por el PEUAT

(ii) El establecimiento no se sitúe en una zona con pendiente igual o superior al 20%

(iii) Si el establecimiento tiene la fachada en una calle inferior a 8 metros de ancho deberá redactarse, tramitarse y aprobarse un Plan Especial Urbanístico y no podrán superarse las 50 plazas de ocupación.

o Zona específica ZE-4: se divide en 3 subzonas pendientes de desarrollo con su correspondiente planeamiento urbanístico específico (a) ze-4A Marina del Prat Vermell; (b) ze-4B La Sagrera y (c) ze-4C 22@ Nord.

Para cada subzona se establecen los parámetros urbanísticos a tener en cuenta por los instrumentos de planeamiento en ejecución.

• Áreas de Tratamiento Específico (ATE): se corresponden con núcleos antiguos con características particulares y, en consecuencia, con la imposición de condiciones particulares adicionales a las propias de cada una de las zonas donde se ubiquen.

Además de las condiciones establecidas para la ZE-2 y ZE-3, en función de la ubicación del establecimiento turístico, en las ATE no se admite la ampliación de las plazas de los establecimientos existentes y, además, deberán cumplirse las siguientes condiciones:

(i) Sujeción a los parámetros de densidad fijados por el PEUAT
(ii) No se permite destinar más del 60% de la superficie útil al conjunto de la habitaciones
(iii) Para la implantación de un nuevo establecimiento turístico no se permite la agrupación física o jurídica de más de 3 parcelas inscritas en el Registro de la Propiedad en fecha 1 de julio de 2015
(iv) Si el establecimiento tiene la fachada en una calle inferior a 8 metros de ancho deberá redactarse, tramitarse y aprobarse un Plan Especial Urbanístico y no podrán superarse las 50 plazas de ocupación.

• Ejes principales: viales coincidentes con la mayor parte de las vías estructurales de la ciudad a nivel de movilidad que también exigen la imposición de condiciones especiales.

Para los establecimientos que se sitúen sobre los ejes principales se establece una condición de densidad lineal de 150 metros entre establecimientos, que sustituye la densidad radial.

Junto con las condiciones de ordenación aplicables tanto para la implantación de un nuevo establecimiento turístico como para la ampliación de las plazas de un establecimiento existente, se regula, asimismo, el funcionamiento del censo de establecimientos y el régimen transitorio.

En cuanto al censo, el mismo deviene determinante por cuanto incorpora los establecimientos turísticos autorizados para cada categoría y las altas, bajas y modificaciones que se produzcan para tener actualizado el censo y constatar la capacidad de crecimiento del sector turístico ante cualquier solicitud nueva.

En cuanto al régimen transitorio se distinguen las siguientes situaciones:

(i) Régimen aplicable a las solicitudes en trámite que afecten establecimientos de alojamiento turístico, albergues de juventud y residencias colectivas docentes de alojamiento temporal: se excluyen las solicitudes de licencia para la apertura, instalación o ampliación de actividades o usos concretos o la tramitación de comunicados previos al inicio de la actividad cuando se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

– Licencia de obras concedida o comunicado de obras vinculado a la actividad admitido con anterioridad al 1 de julio de 2015;
– Licencia de obras en trámite en virtud de un certificado de aprovechamiento urbanístico anterior al 1 de julio de 2015 o bien que en aquella fecha se hubiera agotado el plazo máximo de tramitación para la resolución de la licencia, por causas imputables a la Administración.
– “Assabentats” de obras vinculados a la actividad pendiente exclusivamente de control inicial a fecha 1 de julio de 2015.

(ii) Régimen aplicable a las solicitudes en trámite que afecten a establecimientos hoteleros de alojamiento turístico en el ámbito de La Rambla: se excluyen las solicitudes de licencia en trámite en la entrada en vigor del PEUAT amparadas en el Plan Especial de Establecimientos de Concurrencia Pública, Hotelería y Actividades en la zona Rambla de Barcelona, aprobado definitivamente, en fecha 19 de diciembre de 2014.

(iii) Régimen aplicable a los establecimientos turísticos (excluidas las viviendas de uso turístico) existentes:

– Establecimientos ubicados en la ZE-1: se les aplica el régimen previsto para esta Zona.

– Establecimientos ubicados en la ZE-2: se admite la realización de obras siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
o Que las obras no impliquen un incremento del número de plazas existentes ni la creación de más establecimientos;
o Que la fachada tenga frente a una calle con una anchura física mínima de 8 metros, aplicándose el régimen de excepción y las condiciones exigidas para los establecimientos con frente a calles de 6 a 8 metros.

– Establecimientos ubicados en la ZE-3, ze-4C y ATE: se admite la realización de obra siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

o Si la actuación comporta un incremento de plazas le serán de aplicación las condiciones generales y las específicas en función de la zona donde se ubiquen;

o Si se trata de establecimientos con capacidad inferior a 50 plazas y con frente a calles de 6 a 8 metros deberá tramitarse el correspondiente Plan Especial Urbanístico.

GRUPO SEGUNDO: VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

Condiciones generales aplicables a las viviendas de uso turístico

Se establece una dualidad de regulación en función de la situación de la vivienda de uso turístico. Por un lado las viviendas de uso turístico sitas en el distrito de Ciutat Vella tienen una ordenación que sigue fundamentalmente las normas que se establecían en el planeamiento anterior: Plan de Usos de Ciutat Vella de 2013, que ahora se contienen en la Disposición Adicional Primera de las normas urbanísticas del PEUAT. Mientras que las viviendas de uso turístico del resto de la ciudad de Barcelona siguen las reglas específicas que contienen las normas urbanísticas del PEUAT

Con carácter general se establece que cualquier nueva habilitación administrativa para desarrollar la actividad de vivienda de uso turístico deberá solicitarse conforme a los requisitos establecidos en el Decreto 159/2012 pero que su otorgamiento estará condicionado en función de su emplazamiento y a que se produzca la disminución del número de habilitaciones pre-existentes.

Para el emplazamiento se sigue la misma zonificación que para los establecimientos de alojamiento turístico, albergues de juventud y residencias colectivas docentes, con la única excepción que en la ZE-1 se excluye el distrito de Ciutat Vella.

En la zona ZE-1 no se pueden otorgar nuevas habilitaciones, sin embargo las bajas que se produzcan en esta zona posibilitan el otorgamiento de nueva habilitaciones en la ZE-3, por lo tanto es una zona que podemos denominar zona de exportación. En la zona ZE-2 se permiten nuevas habilitaciones siempre que se produzcan bajas en la misma zona, sin perjuicio que las bajas que se produzcan en ella posibilitan el otorgamiento de nuevas en la zona ZE-3, por lo tanto es una zona que podemos denominar zona de mantenimiento y exportación.

En la zona ZE-3 se darán nuevas habilitaciones cuando se produzca una baja en la propia zona o bien en las zonas ZE-1 y ZE-2. En el caso de que la baja se haya producido en las zonas ZE-1 y ZE-2 se establece un número máximo de 387 nuevas altas procedentes de estas otras zonas, es una zona que podemos denominar zona de importación.

Por último den la zona ZE-4 no se admite la implantación de viviendas de uso turístico.

Para el otorgamiento de las nuevas habilitaciones de las viviendas de uso turístico será necesario procede a obtener una licencia de cambio de uso del edificio donde vayan a ubicarse en tanto en cuanto se prohíbe la concesión de nuevas habilitaciones de vivienda de uso turístico en edificios en los que alguna de sus entidades tuviera uso de vivienda el 1 de julio 2015.

Se pretende la unificación de la actividad de viviendas de uso turístico en edificios exclusivos, ya que sólo se otorgarán para edificios donde se excluyan la utilización de alguna entidad como viviendas principal o secundaria, o en el que la vivienda de uso turístico coexista con otros usos de no vivienda.

Las nuevas habilitaciones de vivienda de uso turístico tienen una limitación en cuanto a la concentración ya que los edificios en las que se ubiquen como máximo podrán albergar 10 viviendas de uso turístico.

En la actividad de vivienda de uso turístico también cobra una importancia fundamental el Censo de Establecimientos de Alojamientos Turísticos (CEAT) ya que se plantea como el registro oficial de estos establecimientos y viviendas de la ciudad de Barcelona, punto de vigilancia de todas ellas, e instrumento para controlar las bajas y altas, los coeficientes de densidad, y el número máximo en todas las zonas y en el cómputo global de la ciudad.

En cuanto a las viviendas de uso turístico en Ciutat Vella se persigue la agrupación en edificios exclusivos sin viviendas principales o secundarias, por lo tanto se mantiene la posibilidad de trasladar las habilitaciones a estos edificios exclusivos previa baja de una habilitación pre-existente.

El PEUAT mantiene la regla de que las viviendas de uso turístico de Ciutat Vella que estén situadas en edificios que coexisten con viviendas destinadas a vivienda principal o secundaria se extinguirán el 16 de septiembre 2019, a los seis años de la entrada en vigor del Plan de Usos de Ciutat Vella de 2013.

Por último señalar que el PEUAT deroga expresamente el Plan Especial Urbanístico de Viviendas de Uso Turístico de Barcelona vigente desde 1 abril 2016, y además establece que no serán de aplicación las determinaciones de los Planes especiales y Planes de usos pre-existentes en lo que regulan a las actividades que son objeto del PEUAT: establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos, albergues de juventud, residencias colectivas docentes destinadas a alojamiento temporal y viviendas de uso turístico.

Barcelona a 8 de marzo de 2017

Silvia Mañá Badía y Joaquim Sallarès Viader
Abogados