URBANISMO-¿Vamos a solventar el problema de la vivienda asequible? Nuevas medidas normativas en Baleares

El 4 de octubre de 2023 ha entrado en vigor el Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda de las Islas Baleares, que contiene diversas modificaciones normativas enfocadas a facilitar el acceso a la vivienda privada asequible en el mercado balear.

La norma parte de un doble presupuesto: i) Dar respuesta a las crecientes necesidades en materia de vivienda de la población balear sin consumir territorio no urbanizado, por lo que sólo afecta a las áreas urbanas de los municipios; ii) Con un coste cero para las finanzas públicas, puesto que pretende que la inversión privada actúe como motor de la nueva vivienda asequible.

El Decreto Ley regula y fomenta la creación de una nueva tipología de vivienda: las viviendas de precio limitado (VPL). Las VPL tendrán limitado su precio máximo de compraventa y de alquiler, tendrán una superficie máxima de 90 m2 útiles y, en caso de arrendamiento o cesión de uso, sus arrendatarios o usuarios no podrán ser titulares de ninguna otra vivienda situada en el Estado español.

La norma prevé crear estas viviendas de dos formas: i) a partir de intervenciones en edificaciones existentes, sin modificar la edificabilidad, (Tipo 1); y ii) a partir de obras de nueva planta, incrementando la edificabilidad de las parcelas respecto de la prevista en el planeamiento (Tipo 2).

En el primer grupo de medidas para las viviendas Tipo 1, se incluye: (i) la posibilidad de reconversión en viviendas de locales existentes de planta baja en calles que no tienen una demanda de actividad comercial, así como la facilitación de la obtención de la cédula de habitabilidad para estas viviendas; (ii) el incremento de la densidad residencial en las zonas residenciales plurifamiliares; y (iii) la posibilidad de división de determinadas viviendas unifamiliares de ciertas dimensiones.

Por otra parte, en el segundo grupo de medidas aplicables a las viviendas Tipos 2, se regula: (i) la posibilidad de incrementar las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico para la construcción de VPL, especialmente en aquellos ámbitos con diferencias de alturas significativas entre las edificaciones actuales; y (ii) la posibilidad de adecuar la edificabilidad de los equipamientos públicos y privados para cambiar su destino a VPL.

Las nuevas VPL deberán registrarse obligatoriamente en el nuevo Registro autonómico de viviendas de precio limitado, que permitirá controlar la distribución geográfica de la vivienda asequible en las Islas Baleares y proporcionar información estadística actualizada sobre los avances conseguidos por el Gobierno Balear en materia de accesibilidad a la vivienda.

Aunque estas medidas suponen una importante novedad respecto al régimen jurídico vigente, habrá que ver si resultan o no efectivas en la práctica, pues el Decreto Ley habilita a los Ayuntamientos para acordar, en el ámbito de sus competencias urbanísticas, la limitación o la no aplicación de la norma en determinados ámbitos siempre y cuando motive razonadamente su decisión. Y vuelve a sorprender que de nuevo se traslade a la iniciativa privada la resolución del problema de la vivienda sin ni siquiera habilitar nuevas fórmulas de cooperación público-privada.

Por otra parte, el Decreto Ley también regula otros dos modelos emergentes de uso residencial con espacios comunes complementarios, el cohousing y el coliving; que resultaba necesario para responder a una realidad social, pero que difícilmente incide en la resolución del problema endémico de acceso a la vivienda.

Barcelona, 9 de octubre de 2023

Iván Hernández Costa

Tornos Abogados