INMOBILIARIO-El Supremo avala la prohibición de alquileres turísticos por las comunidades de propietarios

El pasado 3 de octubre, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó dos sentencias, núm.1232/2024 y núm. 1233/2024 (las “Sentencias”) por las que el Alto Tribunal interpreta por primera vez el alcance de la limitación que establece el artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (“LPH”), introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (“RDL 7/2019”), respecto de la mayoría que debe concurrir para poder limitar en una comunidad de propietarios el alquiler de viviendas turísticas y, en especial, si dicha mayoría prevista en el precepto legal de tres quintas (3/5) partes alcanzaría la facultad para poder impedirlo/prohibirlo, o esto último resultaría ser un acto contra legem.

En particular, ambas Sentencias vienen a debatir si para la prohibición del uso para fines turísticos de viviendas integrantes de una comunidad de propietarios, resulta suficiente una mayoría de tres quintos (3/5), de conformidad con lo previsto en artículo 17.12 LPH o, por lo contrario, si es necesario que sea adoptado por unanimidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 17.6 LPH.

Así pues, ambas comunidades de propietarios que fueron parte, respectivamente, de los procedimientos resueltos por el Tribunal Supremo, entendían que la interpretación del concepto “limitar” del artículo 17.12 de la LPH incluía la capacidad de prohibir. Dicho artículo en concreto dispone lo siguiente: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, […] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»

Finalmente, el Tribunal Supremo, en virtud de las Sentencias resuelve la contienda recurriendo a una doble interpretación, literal y teleológica. En primer lugar, respecto de la interpretación literal, se refiere a la definición que ofrece el Diccionario de la Real Academia Española de “limitar”, que lo define como «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien» y, en segundo lugar, a la definición del Diccionario Panhispánico del Español Jurídico que establece como significado de “límite” la «delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales». En consideración de dichas definiciones, el Tribunal Supremo entiende, por tanto, que la acción de “limitar” comprende la de “prohibir” en tanto que es el máximo del límite, lo cual valida la aplicación de las mayorías del artículo 17.12 LPH del referido acuerdo de la Junta de Propietarios.

En cuanto a la interpretación teleológica, las Sentencias se refieren al preámbulo del RDL 7/2019 en el que se destaca la dificultad creciente que experimentan los ciudadanos para el acceso a la vivienda que viene acompañado por un incremento sustancial de las rentas durante los últimos años, constatando como un factor principal causante de dicha situación el incremento del alquiler turístico de viviendas. Así pues, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo entiende que era objeto del RDL 7/2019 propiciar la limitación de la actividad del alquiler turístico, lo que incluye su prohibición. Asimismo, la STS 1232/2024 precisa que al introducir la mayoría reforzada de los tres quintos (3/5) para la “limitación” de los alquileres turísticos, es lógico que no se pretenda requerir la unanimidad para la “prohibición” pues ello implicaría hacerla imposible, al ser suficiente el voto en contra del propietario con intención de destinar su inmueble a arrendamiento turístico para bloquear el acuerdo de la junta de propietarios.

Así pues, las Sentencias concluyen que el acuerdo adoptado por la junta de propietarios, con mayoría reforzada de tres quintos (3/5), es válido para limitar e incluso prohibir la actividad de arrendamiento turístico.