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PRÁCTICA INMOBILIARIA-Nuevo sistema de índices de precios de referencia: ¿Limitación a los precios del mercado de alquiler? Q&A
Desde esta semana se encuentra en vigor el nuevo sistema estatal de índices de precios de referencia aplicable a las rentas de alquiler aprobado por la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, tras su publicación en el BOE del viernes 15 de marzo de 2024.
Este sistema estatal de índices de precios de referencia ofrece una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales – unidades territoriales mínimas inferiores al municipio, que en las grandes ciudades agrupan varias manzanas-. Para su elaboración, el Gobierno se ha basado en la información sobre contratos de alquiler facilitada por la Administración Tributaria, el Catastro Inmobiliario, el Registro de la Propiedad y los registros administrativos autonómicos de depósitos de fianza.
La aprobación de estos índices ha generado muchas dudas interpretativas entre los distintos agentes del mercado inmobiliario: ¿Tengo que aplicar actualmente algún precio límite de la renta de alquiler de vivienda? ¿Afecta este sistema de índices de precios de referencia a los contratos de alquiler de vivienda firmados antes de su entrada en vigor? ¿Cómo calculo el precio máximo del alquiler de mi vivienda? ¿Me enfrento a alguna sanción por incumplir con estos precios máximos?
A continuación, desde el Área de Práctica Inmobiliaria de Tornos Abogados, damos respuesta a estas y a otras preguntas.
¿Se encuentra vigente alguna limitación del precio máximo de la renta de alquiler de vivienda?
Para que aplique alguna limitación al precio máximo de la renta de un contrato de arrendamiento de vivienda, conforme con el artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – modificado por la Disposición Final Primera de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda-, se tienen que cumplir los siguientes dos requisitos:
i) Que la vivienda se ubique en una zona declarada previamente como zona de mercado residencial tensionado por las respectivas administraciones autonómicas.
ii) Y que el arrendador de la vivienda sea un gran tenedor; o bien a aquellos en que la vivienda no haya estado alquilada ni una sola vez en los últimos cinco años.
Actualmente, la única Comunidad Autónoma que ha declarado diversos municipios (140) como zona de mercado residencial tensionado y en que aplica la limitación de precios es Cataluña, con un periodo de vigencia hasta el 14 de marzo de 2027.
En algunas Comunidades Autónomas, no se espera que se aplique ningún límite máximo a las rentas de alquiler de vivienda, ya que sus administraciones autonómicas se han posicionado expresamente en contra de la declaración de zonas de mercado tensionado – Comunidad de Madrid, Andalucía, Baleares, Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Murcia y La Rioja-.
En cambio, otras Comunidades Autónomas se han posicionado a favor de limitar los precios del alquiler de vivienda – País Vasco, Comunidad Valenciana, Galicia, Navarra, Asturias y Canarias-, pero aún no han declarado las respectivas zonas de mercado tensionado. El procedimiento para la declaración deberá ajustarse al artículo 18 de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda.
¿A quién se considera gran tenedor de vivienda?
En Cataluña, conforme con la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, se considera gran tenedor de vivienda a cualquier persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la zona de mercado residencial tensionado.
En el resto de España, conforme con el artículo 3.k de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, se considera gran tenedor a cualquier persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Las Comunidades Autónomas podrán ampliar este concepto para que resulte de aplicación a más propietarios.
¿Aplica la limitación máxima de los precios de alquiler a los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del 15 de marzo de 2024?
No. Conforme con la Disposición Transitoria Séptima de la Ley de Arrendamientos Urbanos – introducida por la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda-, únicamente aplicará la limitación de precios a los contratos que se formalicen una vez aprobado el sistema de índices de precios de referencia y una vez declarada la respectiva zona de mercado residencial tensionado.
Por tanto, en Cataluña únicamente aplica la limitación de los precios de alquiler de vivienda a los contratos de arrendamiento formalizados a partir de esta semana; y en el resto de Comunidades Autónomas aplicará en cuanto las respectivas administraciones autonómicas aprueben sus declaraciones de zonas de mercado residencial tensionado.
¿Aplica la limitación máxima de los precios de referencia a otras modalidades de cesión de uso de la vivienda?
No. La limitación del precio máximo de la renta de alquiler aplica únicamente a los contratos de arrendamiento que cumplan con el doble requisito especificado anteriormente, y que estén sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las otras modalidades contractuales de cesión de uso de la vivienda (arrendamiento de temporada, contrato de habitación, coliving, viviendas de uso turístico, etc.) no están sujetas a esta limitación de precios.
¿Cómo se calcula el precio máximo del alquiler de vivienda?
En las zonas previamente declaradas como mercado residencial tensionado, el precio máximo de la renta del alquiler de vivienda se calculará en base a los valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda por secciones censales publicado por la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana.
En el siguiente enlace está disponible el mapa interactivo de precios de alquiler con los referidos valores medios: https://www.mivau.gob.es/mapa-alquiler
¿La Ley prevé alguna sanción para los arrendadores que incumplan los límites máximos del precio de alquiler?
La Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda no prevé ningún régimen sancionador ni de inspección para los arrendadores que ofrezcan o formalicen contratos de arrendamiento con rentas superiores a los límites máximos fijados por el sistema estatal de índices de referencia. Serán las respectivas Comunidades Autónomas las que regulen, en el marco de sus competencias, las respectivas sanciones a imponer por el incumplimiento de esta obligación legal.
En el caso de Cataluña, única comunidad autónoma con limitación de precios vigente, aún no se ha modificado la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge para tipificar la infracción por incumplimiento del sistema estatal de índices de referencia.
Sí está tipificado como infracción leve el “no hacer constar el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas en la publicidad de viviendas en alquiler que incluyan el precio del alquiler, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas” (artículo 125.2.f de la Llei 18/2007), sancionable con multa de 3.000 hasta 9.000 euros.
¿La Resolución que ha aprobado el nuevo sistema de índices de precios de referencia es firme?
No. Contra la Resolución se puede interponer recurso potestativo de reposición ante la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana hasta el 15 de abril de 2024; o recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional hasta el 15 de mayo de 2024.
Barcelona, a 19 de marzo de 2024
Iván Hernández Costa
Área de Práctica Inmobiliaria
Tornos Abogados